Der große Baukredit-Ratgeber: Die besten Tipps für die Immobilienfinanzierung

Endlich soll der Traum in Erfüllung gehen: Haus oder Wohnung werden gebaut, Stein für Stein wächst ein neues Heim. Bevor es allerdings an das Bauen geht, sollte bereits die Baufinanzierung für die neuen vier Wände stehen. Dabei stehen den Häuslebauern in spe eine Reihe von Möglichkeiten zur Verfügung: Bausparverträge, Hypothekendarlehen und Förderungen sind mögliche Säulen, auf denen die Immobilienfinanzierung aufbaut. Das Bausparen ist ein solides Fundament für ihr Haus – diese Art der Baufinanzierung wird zudem auch staatlich gefördert. Unser Ratgeber zeigt, welche Finanzierung sich für wen eignet – und welche Möglichkeiten es gibt, um das neue Eigenheim auf ein festes finanzielles Fundament zu stellen. Wir beantworten alle Fragen rund um das Thema Baufinanzierung und Immobilien.

Wer bietet Baufinanzierungen?

Es gibt gleich eine Reihe von Anbietern, die eine Finanzierung ermöglichen, um Wohnung oder Haus zu bauen oder zu kaufen. Alle Anbieter, z.B. Bausparkassen, Sparkassen oder Versicherungsgesellschaften, verkaufen ähnlich strukturierte Produkte. Oftmals schaltet sich ein Finanzierungsvermittler zwischen Kunden und Anbieter – für den Kunden kann dieser Umweg auch günstiger sein. Immobilienfinanzierungen werden von folgenden Institutionen angeboten:

• Bausparkassen
• Sparkassen
• Versicherungsgesellschaften
• Finanzvermittlern
• der Staat als Kreditgeber (Förderungen)

Welche unterschiedlichen Modelle zur Baufinanzierung gibt es?

Es gibt mehrere Wege hin zur Baufinanzierung. Ein Überblick über die gängigsten Modelle und die wichtigsten Infos zu der jeweiligen Finanzierung:

Bausparvertrag

Der Kunde spart monatlich einen bestimmten Betrag an. Nachdem die nötige Ansparsumme erreicht wird, erhält der Kunde von der Bausparkasse ein Darlehen zu einem vergünstigten Zinssatz. Diverse Bausparverträge werden auch von staatlicher Seite bezuschusst.

Hypothekendarlehen von Banken

Auch Kreditinstitute vergeben die Mittel zur Baufinanzierung. Bei der Vergabe werden Grundbuchschulden auf die künftige Immobilie eingetragen – so sichert die Bank ihren Kredit ab. Der Großteil der Darlehen sind Annuitätendarlehen (siehe auch: https://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/annuitaetendarlehen.htm) , wobei der Großteil der Gesamtsumme sofort ausbezahlt wird. Der Kunde bezahlt das Darlehen anschließend in Raten ab. Der finanzielle Spielraum sollte bei dem Kauf nicht komplett ausgereizt werden – eine nötige Umschuldung kann nämlich teuer werden.

Hypothekardarlehen und Lebensversicherung

Ein Hypothekardarlehen inklusive Lebensversicherung wird als sogenannter Festkredit bezeichnet. Während der Kredit läuft, wird eine Kapitallebensversicherung bedient. Die Rückzahlung des Baukredites erfolgt bei Endfälligkeit in einem Stück. Während der Kreditlaufzeit zahlt der Kunde nur die Zinsen, die Schuld verringert sich nicht. Statt diese zu tilgen, wird in eine Kapitallebensversicherung investiert und mit dieser wird am Vertragsende das gesamte Darlehen zurückbezahlt. Da die Kreditzinsen aktuell (Stand 2013) sehr niedrig sind, ist diese Variante derzeit nicht zu empfehlen.

Förderdarlehen

In Deutschland vergibt die KfW Annuitätendarlehen zu besonders günstigen Konditionen. Allerdings sind diese Darlehen an bestimmte Bedingungen, etwa an Energiesparmaßnahmen geknüpft.

Wie funktioniert das Bausparen?

Das Bausparen ist sicherlich einer der populärsten Wege, eine Immobilie zu finanzieren. Bausparkassen funktionieren nach folgendem Prinzip: Der Bausparer bezahlt über einen bestimmten Zeitpunkt hinweg monatlich einen bestimmten Betrag ein. Kunde und Bausparkasse legen eine Ansparsumme fest. Ist diese erreicht, schüttet die Bausparkasse das Darlehen für die Immobilienfinanzierung aus. Der Zinssatz für die Finanzierung steht dabei bereits im vorneherein fest – und ist meist deutlich günstiger als beispielsweise beim Hypothekarkredit. Allerdings wird das Guthaben während der Ansparphase ebenfalls meist geringer verzinst. Dieser Zinsverlust sollte einberechnet werden, wenn sich Sparer für das Bausparen entscheiden. Der Staat bezuschusst das Bausparen, auch ein Grund, warum sich vor allem junge Menschen gerne für das Bausparen als Immobilienfinanzierung entscheiden.

Welche Vor- und Nachteile hat das Bausparen?

Bausparen lohnt sich besonders dann, wenn die Kreditzinsen hoch sind. In einer Niedrigzinsphase, wie wir sie derzeit erleben, würden Bausparer vermutlich günstiger einen komplett neuen Hypothekarkredit erhalten. Falls die Zinsen in Zukunft aber wieder steigen, lohnt sich das Bausparen allemal. Etwas problematisch ist die Wartezeit bis zur Zuteilung des Darlehens: Der Bausparer muss bereits Jahre im Voraus festlegen, wann er wohl ungefähr ein Haus bauen möchte – Flexibilität in der Lebensgestaltung sieht anders aus. Positiv ist hingegen, dass das Bausparen mit staatlichen Prämien verbunden ist. Sowohl die Arbeitnehmerzulage als auch die Wohnungsbauprämie können in den Bausparvertrag fließen. (Quelle: https://www.test.de/Bausparen-Vier-gut-vier-mangelhaft-4418214-0/)

Wie kann ich einen guten Bausparvertrag erkennen?

Der ideale Bausparvertrag hängt vor allem von der eigenen individuellen Situation ab. Bausparer sollten sich bei den günstigsten Bausparkassen nach der möglichen Zuteilung erkundigen und somit die Monatsrate festlegen. Idealerweise sollten Sonderzahlungen möglich sein, um den Zeitpunkt der Auszahlung zu variieren. Das Verhältnis Sparleistung zu Darlehenshöhe sollte in etwa 40 zu 60 betragen.  (https://fairvalue-magazin.de/haus-kaufen/bausparvertrag/)

Wo gibt es Informationen zu Förderungen?

Der Staat vergibt Förderkredite und staatliche Zuschüsse für das Bauvorhaben. Dabei unterscheiden sich die Fördermöglichkeiten je nach Region. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) bieten auf ihrer Homepage einen praktischen Rechner, der verdeutlicht, ob und in welcher Höhe Häuslebauer mit staatlicher Hilfe rechnen können. Das Tool und einen Überblick über Bauförderungen in Deutschland finden Interessierte unter  https://www.baufoerderer.de/

Welche Unterlagen brauche ich, um bei meiner Bank für einen Baukredit anzusuchen?

Damit die Bank einen Kredit gewährt, muss das gesamte Vorhaben transparent ablaufen. Die Bank prüft die Bonität des Kunden, das gewünschte Bauprojekt und die Verwendung der Mittel. Für die Prüfung ist dabei eine Reihe von Unterlagen nötig:  

• der Personalausweis
• der ausgefüllte Finanzierungsantrag
• Bonitätsnachweise, wie z.B. Belege zu Einkommen und Vermögen, aber auch laufende Verbindlichkeiten (Bank holt Schufa-Eintrag ein)
• ein Grundbuchauszug
• eine Katasterkarte
• Bauzeichnungen, Grundriss, bautechnische Beschreibungen
• notarieller Kaufvertrag mit Angaben zum Kaufpreis
• Zweckbestimmungserklärung, die festlegt, dass das Darlehen für die Immobilie verwendet wird
• Feuerversicherung und eventuell Rohbauversicherung

Wann wird der Kredit gewährt?

Wer der Bank gleich alle nötigen Unterlagen übergibt, kann nach ein bis zwei Wochen mit einer Entscheidung für oder gegen den Kredit rechnen. Wie lange die Bank tatsächlich für die Bearbeitung braucht, hängt auch davon ab, wie hoch das Kreditrisiko für die Bank und das Darlehen ist.  

Kann ich auch bei einer Direktbank um einen Baukredit ansuchen?

Durchaus, auch viele Direktbanken vergeben Baukredite. Meist bieten sie sogar günstigere Konditionen, als dies konventionelle Banken tun. Direktbanken unterliegen übrigens denselben bankenaufsichtsrechtlichen Bestimmungen wie Universalbanken – sind also keineswegs unseriös, nur weil sie ausschließlich im Internet operieren. Einen Nachteil haben die Direktbanken allerdings: Der persönliche Kontakt und das persönliche Beratungsgespräch fallen weg. Und wenn Sie ein, zwei Raten aufschieben möchten, dann können Sie eben nicht Ihren Bekannten, der in der Bank arbeitet, um Aufschub und Verständnis bitten.

Wie hoch sind die Zinsen für einen Baukredit?

Die Zinsen für einen Baukredit hängen von diversen Faktoren ab. Wesentliche Faktoren für die Zinshöhe sind:

• Allgemeine Marktlage: Die allgemeine Marktlage beeinflusst die Höhe des Kreditzinses. Aktuell (2013) befinden wir uns aufgrund der EU-Krise in einer Niedrigzinsphase: Der Leitzins der Europäischen Zentralbank liegt derzeit auf einem historischen Tiefstand von 0,5 %. Das bedeutet, dass sich nationale Banken zu diesem Tiefstzinssatz Geld leihen können – und das Geld relativ günstig weiterverleihen. Kredite, auch Baukredite, sind derzeit also günstig zu haben. Im Gegenzug dazu erhalten Sparer derzeit kaum starke Zinsen für ihr Erspartes.
• Bonität: Die Bonität des Kunden ist wesentlich und einer der wichtigsten Faktoren für die Höhe der Zinsen. Personen mit ausreichenden Sicherheiten erhalten einen günstigen Kredit, da das Kreditausfallrisiko kleiner ist als bei einem Schuldner, der kaum Sicherheiten vorweisen kann.
• Laufzeit: Da sich der Kreditzins auch an den Märkten orientiert, hängt die Zinshöhe auch damit zusammen, ob die Bank den Kredit refinanzieren kann. Deshalb ist auch die Laufzeit ein Einflussfaktor für die Kreditkosten.
• Zinsbindung:  Der Kredit kann unterschiedlich lange an einen bestimmten Zins gebunden werden; auch volatile Zinsen sind möglich. Die Höhe der Kreditkosten hängt auch damit zusammen, welche Länge für die Zinsbindung gewählt wird. Aktuell gibt es Kredite zu äußerst günstigen Zinsen, je länger allerdings die Bindung, umso höher die Zinsen.
• Sicherheiten: Je wertvoller Ihre Sicherheiten, umso eher erhalten Sie einen günstigen Zinssatz.
• Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie vorweisen können, umso höher sind die Chancen, eine Baufinanzierung zu guten Bedingungen zu erhalten.

Welche Finanzierung ist die passende für mich?

Die Zwischenfinanzierung Sie sparen seit längerem auf ihr Eigenheim und haben dafür einen Bausparvertrag abgeschlossen – doch es dauert noch etwas bis zur Zuteilung ihres Bausparvertrages? Sie haben allerdings jetzt schon eine gute Gelegenheit entdeckt, Ihr Wunschheim zu ergattern? Dann ist die Zwischenfinanzierung genau das Richtige für Sie: Damit kann die Wartezeit bis zur Zuteilung Ihres Bausparvertrages überbrückt werden. Ist der Zuteilungstermin erreicht, wird die Zwischenfinanzierung durch die ausgeschüttete Bausparsumme abgelöst. Die Vorfinanzierung Es ist noch kein Bausparvertrag abgeschlossen, allerdings möchten Sie dies in der nächsten Zeit nachholen. Die attraktive Immobilie haben Sie bereits gefunden? Durch eine Vorfinanzierung erhalten Sie zwischenzeitlich ein Darlehen – das später, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird, von der Bausparsumme abgelöst wird. Bis zum Zuteilungstermin werden die marktüblichen Zinsen bezahlt, anschließend profitieren Sie von günstigen Zinsen nach der Zuteilung. Das Annuitätendarlehen Diese Form des Bankdarlehens ist die häufigste Form des Kredits. Diese Darlehensart zeichnet sich durch die konstante Höhe der zu zahlenden Raten aus – die Belastung bleibt also über die gesamte Laufzeit hinweg dieselbe. Die Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Bei Abschluss des Darlehens wird der Zinssatz bereits festgeschrieben – zumindest für einen bestimmten Zeitraum. Wer kein Zinsrisiko eingehen und den Verlauf der Tilgung des Darlehens gerne exakt planen möchte, ist mit einem Annuitätendarlehen gut bedient. Die Anschlussfinanzierung Wer nach Ablauf der Zinsbindung der Baufinanzierung den Kredit noch nicht vollständig getilgt hat, kann eine Anschlussfinanzierung wählen. Welche Anschlussfinanzierung ideal ist, hängt von der jeweiligen Situation und den individuellen Bedürfnissen ab. Das bestehende Darlehen kann verlängert werden, so nutzen Sie die aktuellen Konditionen Ihres Darlehens auch für die Zukunft. Der Abschluss eines Forwarddarlehens ist ebenso möglich – damit können Sie sich die niedrigen Zinsen von heute auch für die Zukunft sichern. Die Vorteile des Forwarddarlehens sind zum einen auch Planungssicherheit, zum anderen geringere Kosten für Zinsen als bei einer Prolongation – vorausgesetzt die Zinsen entwickeln sich günstig. Eine Alternative zur Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung.