Bausachverständiger Kosten - damit müssen Sie bei Hauskauf und Neubau rechnen

Welcher Laie kann tatsächlich erkennen, ob ein Gebäude versteckte Bauschäden besitzt oder nicht? Undichtigkeiten und schadhafte Substanz sind nicht immer auf dem ersten Blick wahrnehmbar, oftmals nicht einmal auf den zweiten. Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen, kann also nur auf »Nummer sicher« gehen, indem er einen Profi beauftragt, das Gebäude vor der Vertragsunterzeichnung zu begutachten. Hierbei entstehen zwar Kosten, doch die rentieren sich in den meisten Fällen.

Versteckte Bauschäden weiten sich mit der Zeit aus

Bauschäden neigen dazu, sich mit der Zeit auszuweiten. Hat zum Beispiel im Inneren einer Wand der Schimmel Fuß gefasst, breitet er sich immer weiter aus, wenn die Ursache – eindringende Feuchtigkeit - nicht behoben wird. Wird der Pilz an der Wandoberfläche sichtbar, sieht man zumeist nur die sprichwörtliche Spitze des Eisbergs. Ein seriöser Bausachverständiger wird den gesamten Schaden aufdecken und die diesbezüglichen Sanierungskosten einschätzen. So lässt sich der Defekt, der mit den Jahren immer teurer wird, vielleicht noch begrenzen. Die Alternative: Der Hauskauf wird frühzeitig abgesagt. Falls der Experte jedoch keine Schäden feststellt, hat der Hauskäufer sich immerhin Sicherheit verschafft. Unterschieden wird zwischen Baumängeln und Bauschäden:

• Baumängel stellen konstruktionsbedingte Fehler dar, die bereits in der Bau- bzw. Sanierungsphase entstanden sind. Aus Baumängeln werden häufig …
• Bauschäden, wenn zum Beispiel durch ein undichtes Dach Wasser eindringt und sich Schimmel in der Bausubstanz ausbreitet. Bauschäden können allerdings auch durch Alterungserscheinungen und sogar durch Erdbewegungen ausgelöst werden.

Der Preis für einen geschulten Baugutachter

Der seriöser Baugutachter ist so geschult, dass er beides erkennt, auch Baumängel, die noch keine weiteren Schäden nach sich gezogen haben. Mit seiner Hilfe lassen sich im Ernstfall hohe Folgekosten vermeiden. Allerdings kostet der Rat des studierten, erfahrenen Fachmanns natürlich einiges Geld, mindestens mehrere hundert Euros. Dafür bringt der geschulte Sachverständige folgende Qualifikationen mit:

• Er kennt sich hervorragend im Bereich Gebäudetechnik aus.
• Er ist mit den aktuellen Bauverordnungen vertraut.
• Er wurde im Projektmanagement geschult.

Die anfallenden Kosten richten sich nach der angeforderten Leistung und dem Dokumentationsumfang. Bausachverständige bieten ihren Service sowohl in der Bauschadenanalyse als auch als Berater beim Hauskauf und in der Energieberatung an. Eine mündliche Auskunft ist natürlich kostengünstiger zu haben als eine ausführliche schriftliche Dokumentation, die womöglich behördlicher Prüfung oder vor Gericht standhalten muss. Darum gibt es keine pauschale Antwort auf die Frage nach den Kosten, wir müssen zur genauen Analyse ins Detail gehen.

Blick auf die Zahlen: Was kostet ein Bausachverständiger?

Die meisten Baugutachter verlangen einen Stundensatz von etwa 70 bis 80 Euro für ihre Arbeit. Hinzu kommen eventuelle Anfahrtskosten, die entweder pauschal berechnet werden oder prozentual im Gesamtpreis der Leistung enthalten sind. Wünschen Sie ein schriftliches Gutachten, dann zahlen Sie etwa 40 Euro je Seite.

Preiseinschätzung verschiedener Leistungen

Im Folgenden schätzen wir die Preise für unterschiedliche Leistungen eines Bausachverständigen ein. Hierbei handelt es sich um grobe Richtwerte, die Ihrer preislichen Orientierung dienen sollen! Die tatsächlichen Kosten unterscheiden sich je nach Region und Anbieter.

1. Wenn Sie den Baugutachter zur Hauskaufberatung konsultieren, richtet sich der Preis nach der Art und Größe des Objektes. Bei einem normalen Einfamilienhaus fallen etwa 400 Euro Beratungskosten inklusive Anfahrt an, für ein Zweifamilienhaus legen Sie noch einmal 100 bis 200 Euro drauf. Hierfür besichtigt der Gutachter die Immobilie gründlich und erteilt Ihnen einen mündlichen Rat, eventuell kommt eine kurze schriftliche Notiz hinzu. Für die Beurteilung kleiner Gewerbeimmobilien bis etwa 500 qm Fläche berechnet der Sachverständige etwa 600 bis 700 Euro, auch hier ist kein schriftliches Gutachten enthalten.
2. Eine schriftliche Dokumentation zur Hauskaufberatung gibt es für einen zusätzlichen Preis von ungefähr 300 Euro, darin enthalten ist dann auch eine Kaufpreisempfehlung. Ein solches Gutachten kann im Zuge der Preisverhandlungen sehr sinnvoll sein, belegt es doch, warum das Objekt den verlangten Preis nicht wert ist. Außerdem erhält der potentielle Hauskäufer eine Bestätigung für die anstehenden Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen, die seine gesamte Kostenkalkulation auf eine solide Basis stellt.
3. Der Baugutachter übernimmt auch Aufträge zur ordnungsgemäßen Wohnflächenberechnung, dies dürfte vor allem für Vermieter und Hausverkäufer interessant sein. Die offiziellen Wohnflächenangaben müssen nämlich sehr exakt sein, für falsche Daten wäre der Eigentümer belangbar. Die Flächenberechnung einer 1-Zimmer-Wohnung kostet Sie ungefähr 100 Euro, für jedes weitere Zimmer fallen ungefähr weitere 20 Euro an.
4. Relativ häufig wird der Bausachverständige bei Schimmelpilzschäden herangezogen, die für Laien meist nur oberflächlich oder sogar gar nicht erkennbar sind. Der Fachmann untersucht die betroffenen Bereiche, nimmt Proben und macht Fotos. Für eine befallene Stelle stellt er ungefähr 300 Euro in Rechnung, jeder weitere betroffene Bereich im selben Gebäude kostet etwa 50 Euro mehr. Für die anschließende Beratung fallen eventuell weitere Kosten an, hier geht es darum, wie der Befall bekämpft werden kann und welche baulichen Maßnahmen nachhaltig vorbeugend wirken.
5. Baugutachter führen zunehmend auch Energieberatungen durch, denn bei steigenden Energiepreisen suchen Haus- und Wohnungsbesitzer gezielt nach Einsparmöglichkeiten. Der Fachmann sucht das Gebäude nach eventuellen Wärmebrücken ab, durch die die Heizungswärme nach außen strömt und kalte Luft ins Hausinnere dringt. Jede ermittelte Schwachstelle kostet Sie etwa 100 bis 150 Euro. Bei 150 qm Nutzfläche berechnet der Experte ungefähr 700 bis 900 Euro für eine ausgiebige Energieberatung. Setzt er dann noch eine Sachverständigenerklärung auf und stellt einen Antrag für staatliche Fördergelder, zahlen Sie noch etwa 150 Euro mehr.
6. Dem Energieausweis für Immobilien kommt immer höhere Bedeutung zu, ein diesbezüglicher Vor-Ort-Termin mit dem Baugutachter im Einfamilienhaus kostet ungefähr 300 Euro. Der Ausweis selbst wird nochmals mit ungefähr 300 Euro berechnet, sodass Gesamtkosten in Höhe von ungefähr 600 Euro anzusetzen sind. Energieausweise für Mehrfamilienhäuser sind entsprechend teurer, für das Zweifamilienhaus rechnen Sie mit etwa 100 bis 200 Euro Aufschlag.
7. Wer ein schriftliches Schimmelpilzgutachten wünscht, erhält dieses für ungefähr zusätzliche 250 Euro, insofern nur ein begrenzter Bereich betroffen ist. Handelt es sich um eine großflächige Schimmelbesiedlung oder mehrere betroffene Bereiche mit unterschiedlichen Pilzarten, kann das Gutachten auch erheblich teurer werden.