Baufinanzierung in Österreich für Deutsche Staatsbürger

Das Wichtigste in Kürze
  • Achtung, bürokratische Hürde: Ohne Erwerbsgenehmigung keine Immobilie
  • Steigende Preise für Immobilien in Österreich: Mit Abstrichen geht es auch günstiger
  • Abwicklung der Baufinanzierung: Banken aus Österreich oder aus Deutschland geeignet
  • Wohnbauförderung: Neubau und Kauf durch EU-Bürger ist förderbar
  • Einen Vergleich vom Profi durchführen lassen!

Die Deutschen lieben die luftigen Berge und die sanften Täler, die Österreich zu bieten hat. Nach einigen Besuchen im südlichen Nachbarland reift bei vielen der Wunsch nach einem eigenen Grundstück, einem Haus oder einer Wohnung im beschaulichen Alpenland. Wie man als Deutscher diesen Wunsch in die Tat umsetzt und welche Wege in Österreich zu einer Baufinanzierung führen, ist hier nachzulesen.

Der erste Weg führt zur Ausländer-Grundverkehrsbehörde

Schnell ein Haus im rot-weiß-roten Nachbarland kaufen? So einfach geht das nicht. Für EU-Bürger, die weder ihren Hauptwohnsitz in Österreich haben noch in Österreich ihrer hauptberuflichen Tätigkeit nachgehen, gilt folgendes: Bevor man als Ausländer ein Objekt in Österreich sein Eigen nennen darf, steht der Gang zur sogenannten Ausländer-Grundverkehrsbehörde an. Diese Behörde stellt die Erwerbsgenehmigung zum Kauf eines spezifischen Objekts in Österreich aus.

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Dazu benötigt die Ausländer-Grundverkehrsbehörde folgende Unterlagen:

  • Antrag auf Genehmigung (Formular)
  • Vertragsentwurf
  • Erklärung der Nutzung der Liegenschaft
  • Lageplan der Liegenschaft
  • Grundbuchauszug
  • Reisepass
  • juristische Personen und Vereine müssen noch weitere Dokumente vorlegen. Welche das sind, kann bei help.gv.at nachgelesen werden.

Die gesetzliche Basis bildet das Grundverkehrsgesetz. Als Landesrecht liegt es in Österreich in neun unterschiedlichen Fassungen vor und gilt immer nur in dem Bundesland, für welches es verfasst worden ist. Eine Auflistung der neun Grundverkehrsgesetze in Österreich ist bei Wikipedia abrufbar.

Die Grundverkehrsbehörde kontaktieren: Hier findet man das Amt
Die Grundverkehrsbehörde, bei der der Antrag auf Erwerbsgenehmigung gestellt wird, findet man entweder am Amt der zuständigen Landesregierung oder in der zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde.

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Der österreichische Immobilienmarkt: Die Preisentwicklung

Eine sinnvolle, weil sichere Investition. Ein bisschen Sicherheit in unsicheren Zeiten gefällig? Immobilien bieten viel mehr als ein bisschen Sicherheit. Neben dem Handel mit Gold gilt die Investition in eine Immobilie wohl als die sicherste Kapitalanlage schlechthin.

Heiß begehrt sind bei den Deutschen aktuell vor allem Ferienimmobilien in Österreich. Wer sich von anderen Touristen fernhalten will und das notwendige Kleingeld besitzt, für den bietet sich die Ferienimmobilie, die nur für die eigene Familie da ist, ja regelrecht an. Der Vorteil dabei: Eine Ferienwohnung kann in der Zeit, in der man sie nicht selbst nutzt, an andere vermietet werden.

Sie stehen dem Wunsch nach einem Feriendomizil an der Nord- oder Ostsee um nichts nach. Der Nachteil dabei: Wer sich eine Immobilie zulegt, die er nicht das ganze Jahr über bewohnt, kann er keine Wohnbauförderung beantragen.

Immer mehr Menschen entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie. Grund für die gesteigerte Nachfrage ist die Coronakrise. Nicht zuletzt wegen der niedrigen Hypothekenzinsen entscheiden sich Deutsche zu einem Immobilienkauf im Nachbarland Österreich. Da darf das Objekt dann schon auch einmal etwas teurer sein. Besonders dann, wenn es sich in den Bundesland Tirol oder im Salzburger Land befindet. In Kitzbühel etwa sind Kaufpreise von 9.600 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. Da klingt der Quadratmeterpreis in Zell am See mit rund 4.800 Euro schon fast wie ein Schnäppchen.

Es gibt aber auch abseits der beliebten Tourismusgebiete schöne Erdflecken. Wer sich gegen den Touristentrubel und für Österreich pur entscheidet, dem eröffnet sich ein immenses Sparpotential. Denn Häuser gibt es in Österreich auch schon um 100.000 Euro zu kaufen. Bei solchen Preisen muss dem Käufer jedoch bewusst sein, dass man an Lage, Infrastruktur und Popularität einbüßt. Einen Überblick über die aktuellen Wohnimmobilienpreise liefert der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank (ÖNB).

Stellt sich nun zuletzt noch folgende Frage: Kaufen oder zuwarten?

Experten raten zum Kauf. Wer in Krisenzeiten investieren will, der sollte klassischerweise aus einer von zwei Anlageformen wählen: Gold oder Immobilien. Beide Arten der Kapitalanlage bieten eine Sicherheit, die kein Fond, kein Wertpapier und keine Lebensversicherung bieten kann. Ist das virtuelle Geld einmal weg, hat man keine Möglichkeit, es wieder zurückzuholen. Bei den beiden genannten Anlageformen ist das anders. Eine Immobilie ist auch dann noch etwas wert, wenn ein Land von Währungsverfall bedroht ist.

Immobilie in Österreich kaufen: Diese Nebenkosten fallen an

Es ist sinnvoll, mit einer Nebenkosten-Gesamtbelastung von zehn Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Die Nebenkosten in Österreich setzen sich aus folgenden Elementen zusammen:

Maklercourtage

Die Maklerprovision beträgt zwischen drei und vier Prozent des Kaufpreises und wird, so wie seit kurzem auch in Deutschland üblich, zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Eine Umsatzsteuer von 20 Prozent kommt noch hinzu.

Die österreichische Immobilienmaklerverordnung sieht klare Grenzen zur Provisionsausschüttung an den Makler vor:

  • Kaufpreis bis 36.336,42 – 4 Prozent
  • Kaufpreis von 36.336,43 bis 48.448,57 – 1453,46 Euro netto
  • Kaufpreis ab 48.448,58 Euro – 3 Prozent

Notargebühren, Grundbucheintrag

Das Grundbuch liegt in Österreich in analoger Form auf den Bezirksgerichten auf, mittlerweile wird das Standardgrundbuch jedoch als digitales Grundbuch geführt.

Der Notar oder Rechtsanwalt kalkuliert zwischen zwei bis fünf Prozent des Kaufpreises für seine Dienstleistungen ein. Der Grundbucheintrag allein kann mit rund 1,1 Prozent des Kaufpreises kalkuliert werden.

Grunderwerbsteuer

Für die Grunderwerbsteuer werden in Österreich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage fällig. Bei nahen Angehörigen beträgt die Grunderwerbsteuer lediglich 2 Prozent. Dafür gibt es in Österreich weder eine Erbschafts- noch eine Schenkungsteuer.

Baufinanzierung in Österreich: So kommen Deutsche zu einer günstigen Immobilienfinanzierung

Baufinanzierung in Österreich abwickeln? Oder doch lieber zu einem Kreditgeber aus Deutschland? Eine Baufinanzierung ist über eine österreichische Bank oder Sparkasse möglich, man kann sich aber sein Traumobjekt in Österreich auch von Banken oder Versicherungen aus Deutschland finanzieren lassen.

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind eher die Ausnahme denn die Regel. Zwar gibt es vereinzelt Kreditnehmer, die sich ihre Immobilie vollständig fremd finanziert haben, dabei kommt es aber immer auf die Bonität des Kreditnehmers und die Risikobereitschaft des Kreditgebers an. Wie auch in Deutschland setzt sich die Baufinanzierung aus dem Eigenkapital und der Fremdfinanzierung zusammen. Die Eigenkapitalquote beträgt in der Regel mindestens 20 Prozent. Manchen Banken ist diese jedoch zu niedrig. Auch hier spielt die Bonität eine besondere Rolle.

Um sich als Deutscher eine österreichische Immobilie über eine Bank aus Deutschland zu finanzieren, sollten genügend beleihbare Ersatzsicherheiten vorhanden sein. Die Lebensversicherung, das Aktiendepot oder eine Immobilie als Sicherheit bringt natürlich bessere Finanzierungs-Chancen. Mit dem Vorhandensein benannter Sicherheiten erreicht man natürlich auch in Österreich bessere Bonität.

Deutsche verlassen sich gerne auf Banken, mit denen sie in ihrem Heimatland schon gute Erfahrungen sammeln konnten. Eine unter Deutschen sehr populäre Versicherungsgesellschaft, die auch attraktive Baufinanzierungen für Liegenschaften in Österreich anbietet, ist die Allianz. Eine weitere Bank, die bei den Deutschen viel Anklang findet ist die ING-DIBa. Als ING Austria bietet sie Kunden aus Deutschland auch Baufinanzierungen für den Standort Österreich an.

Tipp: Es geht aber auch anders. Warum nicht gleich eine österreichische Bank in Deutschland aufsuchen, und sich über die Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung informieren?

Etablierte Banken in Österreich sind die Sparkasse, die Raiffeisenbank, die Volksbank oder die Bank Austria. Die Türen aller österreichischen Banken stehen natürlich jederzeit auch Deutschen offen, die sich für die Realisierung eines Wohnprojekts in Österreich interessieren.

Die Wohnbauförderung in Österreich

Langjährige Nachbarschaft färbt ab. Auch bei der Wohnbauförderung sind sich Deutschland und Österreich nicht so unähnlich, wie man vielleicht denken mag. Die Förderung ist, wie auch in Deutschland, Ländersache. Worauf sie ihren Fokus richten entscheiden die neun Bundesländer Österreichs selbst.

Nicht nur Inländer können sich beim Kauf, Bau oder bei der Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung fördern lassen. Alle EU-Bürger, die sich ein Objekt in Österreich kaufen, sind förderungsberechtigt und können in den Genuss von billigen Darlehen sowie rückzahlbaren und nicht rückzahlbaren Zuschüssen kommen. Wichtig: Nur ein Hauptwohnsitz wird gefördert. Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitze sind aus den Förderungen ausgeschlossen.

Um zu den berechtigten Förderwerbern zu gehören, dürfen gewisse Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Mehr Informationen zum jeweiligen Bundesland erhält man auf der Website www.help.gv.at unter Förderungen und Finanzierungen.

Kurz notiert: Wohnbauförderung – die Schwerpunkte der Länder 2020

Vorarlberg
Neubau und Kauf von Eigenheims
Informationen zur Wohnbauförderung auf der Website des Bundeslandes Vorarlberg

Tirol
Eigenheimförderung
Informationen zur Wohnbauförderung auf der Website des Bundeslandes Tirol

Salzburg
Bau, Kauf oder Sanierung eines Eigenheims
zum Förderrechner des Bundeslandes Salzburg

Oberösterreich
Förderung zur Schaffung eines Eigenheims
Informationen zur Wohnbauförderung auf der Website des Bundeslandes Oberösterreich

Steiermark
Eigenheimförderung
Informationen zur Wohnbauförderung auf der Website des Bundeslandes Steiermark

Wien
Bau, Ausbau und Umbau eines Kleingartenhauses
Informationen zur Wohnbauförderung auf der Website des Bundeslandes Niederösterreich

Burgenland
Althausankauf
Ankauf einer Eigentumswohnung
Sanierung
Junges Wohnen
Barrierefreies Wohnen
Informationen zur Wohnbauförderung auf der Website des Bundeslandes Burgenland

Kärnten
Förderungen zur Schaffung von Wohnraum
Informationen zur Wohnbauförderung auf der Website des Bundeslandes Kärnten

Niederösterreich
Förderung zur Schaffung von Eigenheimen
Einbau einer Biomasseheizung
Einbau einer Solar- oder Wärmepumpe
Sanierung
Informationen zur Wohnbauförderung auf der Website des Bundeslandes Niederösterreich

Baufinanzierung in Österreich: Rechner nutzen!

Erste Anhaltspunkte über Finanzierungssumme, Zinsen und Laufzeit liefert ein Finanzierungsrechner. Gute Finanzierungsrechner findet man dabei nicht nur auf den Seiten von Banken und Versicherungsgesellschaften, sondern auch auf den Websites unabhängiger Finanzdienstleister. Wer mit dem Gedanken spielt, sich einen Kredit in Österreich aufzunehmen, sucht natürlich im besten Fall auch auf Seiten aus Österreich.

Tipp – Google Einstellungen anpassen, um Finanzierungsrechner aus Österreich zu finden:

  • Option 1: Einstellungen – Erweiterte Suche – Land: Österreich
  • Option 2: Einstellungen – Sucheinstellungen – Regionseinstellungen: Österreich

Mit einem guten Rechner holen sich Interessierte einen schnellen Überblick über die persönlichen finanziellen Möglichkeiten. Er zeigt an, welche Kreditsumme um welche monatliche Rate bei welchem Zinssatz zu bekommen ist. Praktisch, schon vor dem Gang zum Kreditinstitut zu wissen, welche Summe prinzipiell finanziert und nachhaltig abbezahlt werden kann. So lassen sich Finanzierungssumme, Zins- und Tilgungssätze sicher planen.

Die Zinsen einer Baufinanzierung in Österreich

Sprache verbindet. Deutschland und Österreich sind sich trotz ihrer vielen Unterschiede in vielen Punkten ziemlich einig. Das betrifft auch die Zinsen und Zinssätze für eine Baufinanzierung. Diese können ohne Weiteres mit jenen in Deutschland verglichen werden. Aktuell liegen die Kreditzinsen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren bei 0,9 Prozent effektiv – und damit so niedrig wie nie zuvor. Grundlage für den niedrigen Zinssatz bildet der Leitzins der Europäischen Zentralbank, welcher aktuell bei 0 Prozent liegt.

Der Kauf einer Liegenschaft in Österreich war für Deutsche noch niemals so günstig wie jetzt. Wer jetzt kauft, der schlägt mit dem Kauf einer Immobilie in Österreich ein neues Kapitel in der Familiengeschichte auf. Da haben auch noch die Kinder und Kindeskinder ihre Freude daran!

Übrigens: Der Standort Österreich ist bei Anlegern sehr beliebt, da die Banken eine hohe Sicherheit garantieren.

Die drei US-Ratingagenturen Standard & Poor’s, Moody’s und Fitch bewerten Österreichs Banken mit AA und AA1, was bedeutet, dass man sich als Anleger keinerlei Sorgen über Ausfallsrisiken machen muss.

Baufinanzierung vergleichen

Das erstbeste Angebot ist noch lange nicht das beste. Wer Interesse an einer Baufinanzierung in Österreich hat, kommt daher an einem Kreditvergleich nicht vorbei. Den Vergleich von Baufinanzierungen überlässt man auch in Österreich am besten einem Profi, der nicht an eine Bank oder ein Kreditinstitut gebunden ist. Viele Finanzberater bieten ihre Dienste für den Kunden kostenlos an.

Gute Angebote, die auch tatsächlich im Sinne des Kunden sind, liefern unabhängige Finanzierungsberater. Sie holen Angebote bei vielen unterschiedlicher Banken ein und treffen eine erste Vorauswahl. Die schlechten Offerte werden gleich aussortiert. Das spart dem Kunden Zeit und Geld.

Für Deutsche ist es lohnenswert, die ungeliebte Detailarbeit an einen Finanzberater aus Österreich abzugeben. Er steht auch gerne helfend zur Seite, wenn es um die Kaufabwicklung oder das Einreichen von Fördergeldern geht.


Eine Baufinanzierung für Deutsche, die sich eine Immobilie in Österreich finanzieren wollen, ist auf zweierlei Arten zu bekommen. Man kann die Immobilie durch ein Kreditinstitut aus Deutschland finanzieren lassen – hier empfehlen wir den Kontakt zu österreichischen Banken mit Niederlassung in Deutschland. Die zweite Möglichkeit ist die Baufinanzierung über eine Bank in Österreich. Beide Wege sind gleichermaßen empfehlenswert.

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