Zwangsversteigerungen in Deutschland – Die Chancen & Risiken

Zwangsversteigerungen sind Chance und Risiko zugleich. Aber wie läuft eine Zwangsversteigerung eigentlich ab? Mit welchen Kosten und Gebühren muss man rechnen? Und wie kann man sich auf einen Zwangsversteigerungstermin vorbereiten, um die Möglichkeit auf ein Schnäppchen zu erhöhen und die Risiken zu senken? Alles rund um dieses Thema erfahren Sie hier.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung ist eine Auktion, bei der das Privat-Eigentum einer Person versteigert wird – ob er oder sie das will oder nicht, spielt keine Rolle. Grund dafür sind üblicherweise hohe Schulden gegenüber einem Gläubiger, die nicht bezahlt werden können. Damit der Gläubiger an sein Geld kommt, kann beim zuständigen Vollstreckungsgericht eine Zwangsversteigerung beantragt werden.

  • unbewegliches Vermögen wie Gebäude, Grundstücke und Wohnungen können auf diesen öffentlichen Verkaufsveranstaltungen versteigert werden
  • aber auch bewegliche Sachen wie Schmuck, Elektronikartikel und Autos können im Rahmen der Zwangsversteigerung veräußert werden

Der Höchstbietende erwirbt den zu versteigernden Gegenstand. Mit dem daraus entstandenen Erlös können die Schulden des Gläubigers so weit wie möglich getilgt werden. Sind Sie an Versteigerungen interessiert? Dann besuchen Sie die Website zvginfo.com und informieren Sie sich über die aktuellen Zwangsversteigerungen in Ihrem Bundesland. Es empfiehlt sich außerdem, sich zu registrieren, um Merklisten anlegen zu können und regelmäßig Informationen zu Ihren Wunschobjekten zu erhalten.

Welche Arten der Zwangsversteigerung gibt es?

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Zwangsversteigerungen. Für Interessenten der Versteigerung ist es dabei unwesentlich, um welche Art es sich handelt – der Ablauf ist immer der gleiche.

  • Forderungsversteigerung: Diese wird auch „echte“ Versteigerung genannt und wird vom Gläubiger eingeleitet, wenn ein Schuldner zahlungsunfähig oder zahlungswillig ist.
  • Teilungsversteigerung: Diese wird auch „unechte“ Zwangsversteigerung genannt. Dabei gibt es keinen Gläubiger und keinen Schuldner. Meist handelt es sich dabei um die Auflösung einer Eigentümergemeinschaft. Das ist häufig der Fall, wenn diese zerstritten ist und sich nicht mehr einigen kann.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung – So funktioniert’s

Für den Schuldiger ist eine Zwangsvollstreckung meist ein herber Schlag. Für Interessenten der Versteigerung besteht jedoch die Chance, echte Schnäppchen zu ergattern. Der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist dabei gesetzlich vorgeschrieben:

  1. Das Gericht prüft, ob die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung erfüllt sind.
  2. Sind die Voraussetzungen erfüllt, ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung per Beschluss an. Handelt es sich beim zu versteigernden Objekt um ein Grundstück, wird diese Anordnung auch vom Grundbuchamt eingetragen. Der Beschluss wirkt wie eine Beschlagnahme des Grundstücks.
  3. Vor der Zwangsversteigerung beauftragt das Gericht einen Gutachter, der das Objekt schätzt und den Wert der Immobilie ermittelt. Dieser Wert stellt die Grenze für die Mindestgebote dar, um zu verhindern, dass das Objekt weit unter Wert versteigert wird.
  4. Steht der Wert fest, bestimmt das Gericht den Termin der Versteigerung. Dieser wird öffentlich bekannt gegeben. Am einfachsten finden Sie die aktuellen Termine von Zwangsversteigerungen unter: zvginfo.com.
  5. Zwangsversteigerungen sind öffentlich – somit kann jeder teilnehmen, vorausgesetzt:
  • man ist voll geschäftsfähig, das heißt mindestens 18 Jahre alt
  • man bringt einen Personalausweis zur Zwangsversteigerung mit
  • man stellt einer Person eine Vollmacht aus, sollte man nicht selbst vor Ort sein können und sich daher durch eine andere Person vertreten lassen
  • man kann dem Amtsgericht die geforderte Sicherheitsleistung von meist etwa zehn Prozent hinterlegen (in Form einer Bürgschaft, eines bestätigten Verrechnungsschecks oder als Überweisung – Bargeld ist als Sicherheitsleistung unzulässig)
  1. Beim Termin gibt es die sogenannte Bieterstunde, welche mindestens 30 Minuten dauert, aber je nachdem wie viele Gebote abgegeben werden, auch länger dauern kann. Die Gebote erfolgen während der Zwangsversteigerung immer mündlich. Wenn kein weiterer Bieter ein Gebot abgibt, ist die Bieterstunde abgeschlossen und der Höchstbietende erhält das Objekt.

Was muss für eine Zwangsversteigerung vorbereitet & mitgebracht werden?

Wenn Sie beabsichtigen, ein Objekt auf einer Zwangsversteigerung zu ersteigern, dann sollten Sie vorab:

  • einen detaillierten Finanzierungsplan erstellen
  • sich informieren, wie ein Zwangsversteigerungstermin abläuft

Zum eigentlichen Termin müssen nur ein Personalausweis und der Nachweis über die Sicherheitsleistung mitgebracht werden. Wurde die Sicherheitsleistung im Vorfeld per Überweisung an die Gerichtskasse gezahlt, ist keinen Beleg notwendig. Die Überweisung sollte jedoch rechtzeitig getätigt werden – am besten 10 Tage vorher.

Welche Kosten und Gebühren kommen auf Sie zu?

In der Regel kommen bei einem Objekt aus einer Zwangsversteigerung weniger Kosten auf Sie zu, da Sie keine Maklergebühren zahlen müssen und die Chance besteht, das Objekt unter dem Marktwert zu erstehen. Trotzdem gibt es einige Gebühren, die anfallen:

  • 1 % des Versteigerungsbetrags für die Gerichtsgebühren (Zuschlagsgebühr)
  • 4 % vom Höchstgebot verlangt das Gericht für den Zeitraum vom Zuschlagsbeschluss bis zur Bezahlung des Gebots
  • Grundbucheintragskosten
  • 3,5 % – 6,5 % Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland unterschiedlich)

Zudem muss die Sicherheitsleistung in der Höhe von 10 % des Verkehrswerts des Objekts überwiesen werden. Werden Sie überboten, erhalten Sie die Sicherheitsleistung selbstverständlich zurück.

Finanzierung von Zwangsversteigerungsobjekten

Bei der Finanzierung von Immobilien, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben werden, gibt es einiges zu beachten. Wie bei allen großen Investitionen ist es wichtig, sich gut vorzubereiten und einen detaillierten Finanzierungsplan bereitzulegen. Lassen Sie sich von am besten von Ihrer Hausbank beraten. Außerdem ist es entscheidend, eine Bietstrategie zu verfolgen und sich strikt daran zu halten. Ansonsten besteht schnell die Gefahr, sich mitreißen zu lassen und ein zu hohes Gebot abzugeben. Haben Sie das Höchstgebot abgegeben, gilt der Zuschlag als rechtsverbindlicher Vertrag und Sie können nicht mehr vom Kauf zurücktreten.

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Chancen und Risiken einer Zwangsversteigerung – Nützliche Tipps

Kaufinteressenten können auf einer Zwangsversteigerung durchaus Schnäppchen ergattern. Allerdings ist die Teilnahme an Zwangsversteigerungen auch riskant und birgt einige Risiken. Ohne genaue Informationen zum Objekt besteht die Gefahr, mehr auszugeben, als das Objekt wert ist – mögliche Folgekosten bei sanierungsbedürftigen Immobilien sind keine Seltenheit.

Vor der Zwangsversteigerung werden keine Besichtigungstermine angeboten. Das liegt meist daran, dass der Eigentümer oder Mieter noch im Objekt wohnt und den Zugang verweigert. Selbst der Gutachter, der den Marktwert der Immobilie ermittelt, kann das Objekt oftmals nur von außen schätzen. Der Vorbesitzer ist nicht verpflichtet, jemanden auf das Grundstück oder ins Haus zu lassen – auch Infos zu Schäden oder Altlasten müssen nicht herausgeben werden. Eventuelle Reparatur- und Sanierungskosten sollten daher in den Finanzierungsplan bereits mit einberechnet werden.

Das Höchstgebot ist verbindlich und kann nicht zurückgenommen werden. Es besteht weder ein Rücktrittsrecht noch können im Nachhinein entdeckt Mängel wie Schimmel, kaputte Leitungen oder gesundheitsschädliche Baustoffe reklamiert werden.

Chancen Risiken
·         mit etwas Glück kann eine Immobilie zu einem günstigen Preis unter dem Marktwert ersteigert werden ·         Sie wissen nie ganz genau, was Sie erwartet und es besteht kein Anspruch auf Gewährleistung
·         es fallen keine Maklergebühren an wodurch 3-6 % Maklerprovision – zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer – gespart werden können ·         in den meisten Fällen ist keine Besichtigung möglich – Baumängel oder Altlasten entdecken Sie erst hinterher

 

 

Aus diesem Grund finden Sie hier einige Tipps, wie Sie sich gut auf den Biettermin vorbereiten können:

  • Besichtigen Sie die Immobilie wenigstens von außen.
  • Versuchen Sie mit Bewohnern oder Nachbarn ins Gespräch zu kommen, um wichtige Informationen zu erhalten. Die Besitzer gestatten manchmal die Besichtigung durch Privatpersonen.
  • Werfen Sie vor der Zwangsversteigerung einen Blick ins Grundbuch, um Informationen über bestehende Wegerechte und Wohnrechte zu erlangen.
  • Lesen Sie sich das Wertgutachten vor der Versteigerung genau durch. Mögliche Mängel, eine problematische Lage oder ein ungünstiger Schnitt des Grundstücks oder Gebäudes sollten berücksichtigt werden.
  • Setzen Sie sich vor dem Versteigerungstermin ein maximales Höchstgebot. Nehmen Sie gegebenenfalls eine Begleitperson mit, die Sie zurückhält.
  • Es lohnt sich, vor der eigenen Teilnahme mehrere Zwangsversteigerungen zu besuchen, um sich mit dem Verfahren vertraut zu machen.

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