Ist ein Wintergarten Wohnfläche? Möglichkeiten zur Berechnung

Das Wichtigste in Kürze
  • Nicht in jedem Fall zählt der Wintergarten zu 100 % zur Wohnfläche.
  • Es gibt zwei völlig unterschiedliche Berechnungsmethoden, wobei die günstigere für Mieter und Käufer die Wohnflächenverordnung ist.
  • Die gewählte Berechnungsmethode bestimmt also maßgeblich den Preis und die Miete einer Immobilie.

Jeder liebt ihn, die wenigsten haben ihn und alle möchten ihn, den Wintergarten. Auch Winterpavillon genannt. Für die einen ist er das Wohnzimmer in Grün und für die anderen ein Platz, um zu entspannen und ein Überwinterungsplatz für die Pflanzen. Wer eine Baugenehmigung für den Wintergarten hat, ist natürlich auch interessiert daran zu erfahren, ob er zur Wohnfläche gehört. Auch ein Mieter möchte wissen, ob der mitgemietete Wintergarten Wohnfläche ist oder eben nicht. Schließlich hängt davon auch die Höhe seiner Miete ab.

Wann ist der Wintergarten Wohnfläche?

Spätestens dann, wenn ein Haus mit Wintergarten vermietet werden soll, braucht es eine Berechnung der Grundfläche, um die Miete festlegen zu können. Doch nicht immer wird der Wintergarten zu 100 %, also mit der vollen Quadratmeterzahl, auf die Wohnfläche angerechnet.

Wintergarten Wohnflaeche

Basis für den Kauf oder die Miete eines Hauses, aber auch einer Wohnung ist immer die Größe der Wohnfläche, diese bestimmt maßgeblich den Preis mit. Umso wichtiger ist es da zu wissen, ob er als Nutz- oder Wohnfläche angerechnet wird oder nicht. Die gleiche Problematik tritt auf, wenn ein Vermieter den Wert seiner Immobilie erhöhen möchte und einen Wintergarten neu anbaut. Dann muss er wissen, ob er die Miete erhöhen darf. Das geht aber nur, wenn der Wintergarten zur Wohnfläche gehört. Bei der Berechnung spielt eine große Rolle, ob der Wintergarten beheizt wird und wie er belüftet wird.

Generell zählt jeder Wintergarten zum Wohnraum, da er Nutzfläche ist. Unterschieden wird jedoch in einen Wintergarten, der beheizt wird und einen, der kalt bleibt, auch im Winter. Wird der Wintergarten nicht beheizt, ist es möglich, dass er nur zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet wird. Das hängt von der Methode der Berechnung ab.

Nachdem ein Wintergarten meist bewohnt und daher beheizt wird, ist er auch ein Teil der Wohnfläche. Eine weitere große Bedeutung kommt der Isolierung des Wintergartens zu. Gibt es zum Beispiel nur einen Schutz gegen den Wind, kann es sein, dass er nur zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet wird. Ist der Wintergarten komplett isoliert, gehört er auch zu 100 % zur Wohnfläche.

Die Möglichkeiten der Berechnung

Um die Wohnfläche zu berechnen, gibt es zwei unterschiedliche Möglichkeiten. Zum einen ist das die Wohnflächenverordnung und zum anderen die DIN-Norm 277. Diese beiden Möglichkeiten haben auch Einfluss auf den Mietpreis und den Kaufpreis.

Die Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung gilt generell für alle Häuser und Wohnungen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Vermieter im Kauf- oder Mietvertrag etwas anderes festgelegt hat. Weiß man nicht genau, wie man die Wohnfläche berechnen kann, sollte ein Experte hinzugezogen werden. Ratsam ist das vor allem bei einem Kauf einer Immobilie mit Wintergarten.

In der Wohnflächenverordnung ist geregelt, dass ein Raum, der keine Nutzfläche ist, auch nicht auf die Miete oder den Kaufpreis angerechnet wird.

Dadurch unterscheidet sich die tatsächliche Wohnfläche von der Grundfläche des Hauses oder der Wohnung. Die Differenz kann enorm sein.

Zur Hälfte angerechnet werden zum Beispiel:

  • alle Flächen, die sich unter Dachschrägen befinden (nicht immer als Nutzfläche verwendbar)
  • alle Wintergärten die nicht beheizt werden können
  • alle Swimmingpools.

Vollständig beheizte Wintergärten zählen jedoch zu 100 % zur Wohnfläche.

Die DIN-Norm 277

Berechnet man die Wohnfläche jedoch nach der DIN-Norm 277, ist die Wohnfläche des Hauses oder der Wohnung völlige identisch mit der Grundfläche. Die meisten Mieter und Käufer einer Immobilie wird das eher nicht freuen, denn sie müssen aufgrund der größeren Wohnfläche auch eine höhere Miete oder Preis bezahlen. So es möglich ist, ist die Wohnflächenverordnung die günstigere Alternative. Geht man nach der DIN-Norm, zählt auch ein unbeheizter Wintergarten voll zur Wohnfläche dazu. Das gilt auch für den Balkon oder die Terrasse.

Für den frei finanzierten Wohnungsbau kann man die DIN-Norm 277 nutzen. Ist der Bau einer Immobilie öffentlich gefördert, darf die Wohnfläche nur auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung berechnet werden.

Bauliche Unterschiede

Wichtig bei der Berechnung der Wohnfläche ist die Unterscheidung in

  • nicht vollwertiger Wohnraum
  • vollwertiger Wohnraum.

Entsprechend der Bauweise des Wintergartens kann es auch schon einmal vorkommen, dass er zu beiden Kategorien zählt. Das wiederum wirkt sich auf die Berechnung der Wohnfläche entsprechend der Wohnflächenverordnung aus. Deshalb ist es wichtig, wie folgt zu unterscheiden:

  1. Wintergarten unbeheizt: Dabei handelt es sich um Wintergärten, die in Leichtbauweise errichtet wurden. Diese Bauweise entspricht nicht den baulichen Anforderungen, die an einen Wohnraum gestellt werden. Daher sind sie nicht als vollwertiger Wohnraum anzusehen.
  2. Wintergarten beheizt: Wintergärten, die beheizbar sind, wurden auf eine andere Art und Weise gebaut. Sie verfügen über eine Isolierung, Dämmung, Beschattung und Belüftung. Deshalb handelt es sich bei ihm um eine Erweiterung der Wohnfläche, der zu 100 % angerechnet und in den Preis miteinbezogen wird.

Experten für die Wohnfläche

Der kompetenteste Experte, um die Wohnfläche zu berechnen, ist ein Gutachter. Er kennt sehr genau die Vorschriften für die Berechnung und weiß, welche Fläche welche Gewichtung hat. Wer unsicher ist, sollte ihn hinzuziehen.

Für eine Immobilie, die ein Gutachter berechnet, braucht er etwa zwei Stunden. Das hängt von der Größe des Hauses und der Wohnung ab. Die Kosten belaufen sich auf etwa 150 bis 250 Euro. Die können sich jedoch lohnen, wenn man beim Kaufpreis spart. Die Differenz, die von ihm festgestellt wird, hat auch vor Gericht Bestand, falls es zu einem Rechtsstreit kommt.

Für einen Mieter ist es empfehlenswert, den Mieterschutzbund hinzuzuziehen. Dieser gibt Rückendeckung. Auch den Vermieter, um ein Gespräch und eine Erklärung zu bitten, kann hilfreich sein und einen Rechtsstreit vermeiden helfen.

Die Wohnflächenberechnung und Versicherungen

Wichtig zu wissen ist auch, dass die Wohnflächenberechnung auch für die Versicherungen ausschlaggebend ist. Diese entscheiden nämlich generell darüber, welche Flächen wann und wie versichert werden können oder eben nicht. Bei der Gebäude- und Hausratversicherung spielt die Nutzung der Wohnfläche eine große Rolle. Zur Wohnfläche zählt bei den Versicherern alles, wo auch tatsächlich gewohnt wird.

Fazit
Die Wohnfläche zu berechnen kann also von enormer Bedeutung für den Kaufpreis oder die Miete sein. Die günstigere Variante der Berechnung bietet die Wohnflächenverordnung.

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