Die neue Grundsteuer für Einfamilienhäuser

Das Wichtigste in Kürze
  • Das alte System für die Berechnung der Grundsteuer wurde vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt.
  • Das neue Gesetz hat den Bundesrat passiert und die neue Grundsteuer wird ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen sein.
  • Auch die neue Grundsteuer berechnet sich zukünftig nach dem Wert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz.

Jeder der in Deutschland ein Einfamilienhaus besitzt oder Mieter eines Einfamilienhauses ist, kennt die Grundsteuer für Einfamilienhäuser. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes aus dem Jahr 2018 bringt für alle Immobilienbesitzer wichtige Änderungen bei der Berechnung der Grundsteuer für Einfamilienhäuser mit sich.

Grundsteuer für Einfamilienhäuser – was ist das?

Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben, um die Infrastruktur zu finanzieren. Die Kosten für die notwendige Infrastruktur soll von den Besitzern von unter anderem Einfamilienhäusern durch die Grundsteuer mitgetragen werden.

Derzeit wird noch unterteilt in die
Grundsteuer A: Sie bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliche Vermögen.
Grundsteuer B: Sie wird für bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben.

Die Grundsteuer für Einfamilienhäuser gehört natürlich zur Kategorie Grundsteuer B. Die Grundsteuer macht etwa zehn Prozent der kommunalen Einnahmen aus und ist damit eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen. Immobilienbesitzer müssen die Steuer zahlen, können jedoch auch die Grundsteuer für Einfamilienhäuser auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umlegen.

Grundsteuer Einfamilienhaus
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Die Berechnung der Grundsteuer für Einfamilienhäuser

Für die Berechnung der Grundsteuer werden drei Komponenten benötigt. Da ist zunächst die Bemessungsgrundlage. Für die Bemessungsgrundlage wird der Wert des Einfamilienhauses einschließlich Grundstück herangezogen. Das ergibt dann den Einheitswert, der zuletzt 1964 festgelegt wurde. In den neuen Bundesländern wurde dieser Wert bereits 1935 festgelegt. So weichen die reellen Werte stark von den tatsächlichen ab und es gibt große regionale Unterschiede.

Die Art der Bebauung ist die zweite Komponente. Hier eben mit einem Einfamilienhaus. Diese Komponente beeinflusst die Steuermesszahl. Die Steuermesszahl multipliziert man mit der Bemessungsgrundlage und erhält so den Grundsteuermessbetrag.

Die dritte Komponente ist der Hebesatz. Aus der Multiplikation von Grundsteuermessbetrag und Hebesatz ergibt sich dann die Grundsteuer für das Einfamilienhaus. Der Hebesatz ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch.

Die Berechnung erfolgt also durch:
Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Beispiel:
Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus mit einem Hebesatz von 370 % (Durchschnitt in Deutschland) und einem Einheitswert von 150.000€:

  • 150.000 Euro x 3,5 Promille (Steuermesszahl für Einfamilienhäuser über einem Wert von 38.346,89 EUR, darunter 2,6 ) = 525 Euro als Grundsteuermessbetrag.
  • Multiplikation mit dem Hebesatz von 370 Prozent also dem 3,7-Fachen: 525 Euro x 3,7 = 1.942,50 Euro.
  • Die Grundsteuer für das Einfamilienhaus beträgt pro Jahr 1.942,50 Euro. Die Grundsteuer wird vierteljährlich eingezogen.

Das Bundesverfassungsgericht und die Grundsteuer für Einfamilienhäuser

Im April 2018 erging vonseiten des Bundesverfassungsgerichts ein Urteil, welches die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte. Die Einheitswerte sahen die Verfassungsrichter als völlig überholt an, wodurch es in Deutschland zu einer Ungleichbehandlung von Immobilienbesitzern gekommen sei. Bis Ende 2019 wurde eine Neuregelung geschaffen, die ab 1. Januar 2025 Grundlage für jeden Grundsteuerbescheid sein wird.

Die Zukunft der Grundsteuer für Einfamilienhäuser

Auch zukünftig bemisst sich die Berechnung der Grundsteuer nach dem Wert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz. Zunächst wird der Wert des Einfamilienhauses berechnet. Dieser richtet sich nach dem Wert des Grundstücks, dem Bodenrichtwert, der Höhe der entsprechend der Statistik ermittelten Nettokaltmiete (Mietniveaustufe), der Grundstücksfläche, dem Alter des Einfamilienhauses und der Art der Immobilie. Welche Gemeinde welche Mietniveaustufe hat, wird vom Bundesfinanzministerium festgelegt. Im System BORIS übrigens einsehbar.

Weiter erfolgt ein Ausgleich der Wertsteigerungen, die in den Einheitswerten der Jahre 1964 und 1935 keine Berücksichtigung fanden. Deshalb wird die Steuermesszahl auf 1/10 des bisherigen Wertes gesenkt. Der soziale Wohnungsbau und kommunales Wohnen sollen aber auch weiterhin über die Grundsteuer gefördert werden. Wer günstiges Wohnen möglich macht, erhält einen zusätzlichen Abschlag von der Steuermesszahl von 25 Prozent. Es wirkt sich also steuermindernd aus, günstigen Wohnraum zu schaffen.

In einem letzten Schritt werden die Hebesätze der Gemeinden durch die Gemeinden angepasst. Verändert sich das Grundsteueraufkommen der Gemeinde durch die Neuberechnung, kann die Gemeinde den Hebesatz anpassen, damit sich die Einnahmen aus der Grundsteuer nicht verändern. Die Gemeinden haben bereits angekündigt, dass sie das auch tun werden.

Die neue Grundsteuer C

Damit in Ballungsgebieten mit Wohnungsnot baureife Grundstücke nicht als Spekulationsobjekt gehandelt werden, wurde die neue Grundsteuer C geschaffen. Bislang war es so, dass Baugrundstücke aufgekauft, die Wertsteigerung abgewartet und dieses Grundstück dann wieder wertsteigernd veräußert wurde. Diese Spekulationen sollen verhindert werden, in dem die Gemeinden einen höheren Hebesatz auf solche Grundstücke festlegen können, wenn, nach dem Kauf, keine Bebauung erfolgt.

Auswirkungen auf die Grundsteuer für Einfamilienhäuser

Die Grundsteuerreform ist in Summe aufkommensneutral gestaltet. Doch die Steuerzahler werden individuelle Anpassungen ihrer Grundsteuer für das Einfamilienhaus in jede Richtung hinnehmen müssen. Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts lässt keine andere Möglichkeit zu, um Ungerechtigkeiten auszuräumen.

Ist die Grundsteuerreform eine bundeseinheitliche Regelung?

Das Bundesfinanzministerium und fast alle Bundesländer haben sich auf dieses Modell geeinigt. Ein Bundesland wollte sich nicht anschließen, deshalb wurde es durch eine Grundgesetzänderung möglich gemacht, auch ein eigenes Grundsteuermodell je Bundesland einzuführen. Dabei handelt es sich um die sogenannte Öffnungsklausel. Ohne diese Öffnungsklausel wäre die Grundsteuerreform gefährdet gewesen und damit die wichtigste Einnahmequelle der Kommunen.

Zusammengefasst handelt es sich um eine bundeseinheitliche Regelung, die aber von jedem Bundesland durch die Öffnungsklausel durchbrochen werden kann.

Sonderregelungen für Vermieter

Wird das Einfamilienhaus vermietet, darf der Vermieter die Grundsteuer dem Mieter als Nebenkosten auferlegen. Steht das Einfamilienhaus aber leer, kann man durch einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer für das Einfamilienhaus, die Grundsteuer auf 0 € senken lassen. Die Chancen stehen gut, wenn der Markt für Vermietungen regional schwierig ist und der Vermieter nachweisen kann, dass er trotz intensivster Bemühungen keinen Mieter für das Einfamilienhaus gefunden hat. Auch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen können die Vermietung des Einfamilienhauses verhindern. Wer ein denkmalgeschütztes Einfamilienhaus sein eigen nennt, darf ebenfalls auf Erlass hoffen, wenn die Mieteinnahmen unter den Kosten pro Jahr liegen.

Die Grundsteuer mit einkalkulieren

Jeder Käufer eines Einfamilienhauses sollte sich bereits vor dem Kauf über die Grundsteuer für das Einfamilienhaus informieren. Schließlich handelt es sich um eine wiederkehrende jährliche Belastung. Finanzielle Überraschungen bleiben jedem Käufer so erspart.

Fazit

Die Reform der Grundsteuer kommt und wird mit dem 01.01.2025 wirksam. Ob tatsächlich Ungerechtigkeiten damit ausgeglichen werden, bleibt offen. Es werden sich individuelle Steueränderungen ergeben, die sowohl positiv als auch negativ sein können.

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