Wohnflächenberechnung leicht gemacht

Seit dem 1. Januar 2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV), durch welche die Zweite Berechnungsverordnung zur Ermittlung von Wohnflächen ersetzt wurde. Wie es schon bei der Vorgängerverordnung der Fall war, ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung zwingend nur für mit öffentlichen Mitteln errichtete Wohnungen anzuwenden.

Eine einheitlich anzuwendende oder allgemeingültige Grundlage für die Berechnung von Wohnflächen gibt es nicht. Die DIN 277 wird vorrangig für die Ermittlung von Kenngrößen zur Ermittlung von Baukosten herangezogen, und die DIN 283 wurde schon vor mehr als 20 Jahren ersatzlos zurückgezogen. Im nicht öffentlich geförderten Wohnraum können beide Berechnungsmethoden angewandt werden, im Regelfall wird aber die Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt.

Welche Flächen können zum Wohnen genutzt werden?

Als Wohnflächen sind gemäß Wohnflächenverordnung nur Flächen anrechenbar, die nach den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung zur dauernden Wohnnutzung genehmigt sind und nicht aufgrund sonstiger Vereinbarungen einer Nutzungseinschränkung unterliegen. Hierzu gehören auch die Flächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen wie auch die Flächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten, wenn sie ausschließlich zu der betreffenden Wohnung gehören.

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Gerade bei Dachschrägen ist die Berechnung nicht einfach.

Nicht zur Wohnfläche gehören Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls sind Geschäftsräume und Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, nicht der Wohnfläche zuzurechnen.

Berechnung der Wohnfläche – das müssen sie beachten

Bei der Berechnung der Wohnfläche ist von den lichten Maßen zwischen den Bauteilen auszugehen, wobei von der Vorderkante von Putzflächen oder Bekleidungen auszugehen ist. Die Grundflächen von Tür- und Fensterbekleidungen sowie –Umrahmungen, Fuß- und Sockelleisten, fest eingebauten Gegenständen wie Öfen, Heizgeräten, Herden, Bade- und Duschwannen, frei liegenden Installationen, Einbaumöbeln sowie versetzbaren und nicht ortsgebundenen Raumteilern gehören zur Wohnfläche.

Dagegen sind die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen mit einer Grundfläche von mehr als 1.0 Quadratmetern und einer Höhe von mehr als 1,50 Metern, Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätzen, Türnischen sowie Fenster und Wandnischen, die nicht bis zum Boden herabreichen und nicht tiefer als 13 Zentimeter sind, bei der Ermittlung der Wohnfläche außer Betracht zu lassen bzw. abzuziehen.

Wohnflächenverordnung für Dachschrägen

Die entsprechenden Maße sind durch Messung in den fertig gestellten Räumen oder aufgrund von Bauzeichnungen zu ermitteln. Werden Bauzeichnungen herangezogen, so muss es sich um die Genehmigungszeichnungen handeln oder um Zeichnungen, die für ein Genehmigungsverfahren geeignet sind. Bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern geht es meist um Balkone, Dachschrägen und offene Treppen. Räume unter Dachschrägen dürfen gemäß Wohnflächenverordnung nur dann voll der Wohnfläche zugerechnet werden, wenn die Kopfhöhe an jeder Stelle mehr als zwei Meter beträgt. Flächenanteile, deren lichte Höhe weniger als einen Meter beträgt, werden überhaupt nicht berücksichtigt, Flächenanteile mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Terrassen, Balkone und Loggien werden mit 25 Prozent ihrer Grundfläche bei der Wohnfläche berücksichtigt, höchstens jedoch mit 50 Prozent, wenn sie besonders gut gelegen oder besonders aufwendig verarbeitet sind.

Im Einzelfall gilt im preisfreien Wohnraum die Berechnungsmethode, die im Mietvertrag steht. Der Vermieter hat auch die Wahl, die DIN 277 zur Vertragsgrundlage zu machen, was sich in der Regel nachteilig für den Mieter auswirkt, da Dachflächen, Balkone und Kellerräume zu 100 Prozent der Wohnfläche zugerechnet werden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes gilt für den Fall, dass der Mietvertrag keine Angabe zur Berechnungsgrundlage enthält, automatisch die Wohnflächenverordnung.

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