Wertermittlung für ein Haus: Kriterien und Möglichkeiten – Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert

Wenn ein Kauf oder ein Verkauf ansteht, besteht die Notwendigkeit, den tatsächlichen Wert eines Hauses festzustellen. Bei Renditeobjekten kann auch eine zwischenzeitliche Wertermittlung sinnvoll sein, um zu sehen, in welche Richtung sich der Preis bewegt. Wir stellen Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten vor, die dazu dienen, den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu bestimmen und geben nützliche Tipps.

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Beim Hausverkauf ist es nicht einfach den besten Preis herauszuholen.

Marktwert eines Hauses richtet sich nach Angebot und Nachfrage

Die beste Lage und die hochwertigste Ausstattung helfen nichts, wenn keine oder eine nur sehr schwache Nachfrage besteht. Darum wird der tatsächliche Wert einer Immobilie immer nach Angebot und Nachfrage bemessen, denn nur auf diese Weise lässt sich wirklich bestimmen, welche Summen beim Verkauf zu erwarten sind. Als Verkäufer benötigen Sie also neben der reinen Materialwertbestimmung eine solide Markteinschätzung, die immer auch vom Verkaufszeitpunkt abhängt.

Der Käufer wiederum möchte nicht zu viel bezahlen, sondern sichergehen, dass er die betreffende Immobilie zu einem guten Preis erwirbt. Hier sollte der Wertermittler also ebenfalls auf den Marktwert des Hauses achten, aber auch eventuelle Mängel erkennen und den Renovierungsbedarf in die Rechnung mit einbeziehen. Vor allem dann, wenn für Kauf und Renovierung zusammen nur eine begrenzte Summe zur Verfügung steht, bietet ein fachkundiges Gutachten eine solide Entscheidungsgrundlage.

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Die Wertermittlung richtet sich nach Angebot und Nachfrage.

Drei verschiedene Wertmaßstäbe: Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert

Wer sich bereits mit der Wertermittlung für Immobilien befasst hat, wird wissen, dass hierfür verschiedene Maßstäbe existieren:

  1. Der Marktwert benennt den Preis, den ein Gebäude höchstwahrscheinlich am Tag der Bewertung erzielen würde. Ein adäquater Vermarktungszeitraum wird hier allerdings mit einberechnet, denn in den meisten Fällen findet sich nicht ad hoc ein Käufer.
  2. Der Verkehrswert definiert den Preis, der üblicherweise für eine Immobilie erzielt werden könnte, dabei fallen aktuelle Marktschwankungen nicht so sehr ins Gewicht wie beim Markwert. Auch ideelle Wertzumessungen bleiben außen vor. Der Verkehrswert bildet die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, wenn das Gebäude unentgeltlich übertragen wird.
  3. Der Einheitswert liegt weit unter dem Markt- oder Verkehrswert, er wird vom Finanzamt festgesetzt; auch die Tarife der Gebäudeversicherung richten sich danach. Die Wertberechnung nach dem Bewertungsgesetz dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und lässt die tatsächlich auf dem Markt erzielbaren Preise außer Acht.

Kriterien für die Wertermittlung: Darauf stützt sich der Marktwert

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Die Ausstattung wie Böden und Küche kann den Wert heben.

Der Marktwert lässt sich anhand fester Kriterien ermitteln, die jeder versierte Gutachter genau prüfen und bewerten wird. Ein besonders wichtiger Faktor stellt die Lage der Immobilie dar, denn diese lässt sich nicht durch bauliche Maßnahmen verändern und bestimmt die Wohnqualität entscheidend mit.

  • Lage: Eine gut ausgebaute Infrastruktur im nahen Umfeld erhöht die Attraktivität einer Immobilie. Zentrums- und stadtnahe Gebäude in hochwertiger Wohnlage sind deshalb in der Regel teurer als Häuser mit schlechter Verkehrs- und Infrastrukturanbindung.
  • Alter und Zustand: Natürlich spielt auch das Baujahr des Hauses eine gewisse Rolle, aber viel wichtiger bei der Wertbemessung ist der Renovierungs- und Erhaltungszustand. Ein Gebäude aus den 80ern mit großem Reparaturstau ist weniger wert als eine ähnliche Immobilie aus den 50ern, die stets gut gepflegt und erneuert wurde. Aktuell steht vor allem der energetische Zustand im Mittelpunkt des Interesses: Wie sieht die Dämmung aus? Wie modern ist die Heizungsanlage?
  • Fläche und Nutzungsmöglichkeiten: Natürlich spielt auch die zur Verfügung stehende Wohnfläche eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung, ebenso wie die potentiellen Ausbaumöglichkeiten. Doch nicht nur die reine Quadratmeterzahl zählt, sondern auch die Raumanzahl und die -aufteilung. Existieren variable Nutzungsmöglichkeiten?
  • Ausstattung: Qualität hat auch beim Hauskauf ihren Preis! Eine hochwertige Ausstattung erhöht den Wert der betreffenden Immobilie, hierzu zählen sowohl moderne sanitäre Einrichtungen als euch teure Bodenbeläge, eine umweltfreundliche Heizungsanlage, eine neue Einbauküche und vieles mehr.
  • Grundstücksgröße: Nicht jeder wünscht sich einen richtig großen Garten, doch zieht ein Haus, das viel Platz im Außenbereich bietet, wahrscheinlich einen größeren Interessentenkreis als Gebäude, die nur sehr wenig Grundstücksfläche bieten.
  • Aktuelle Marktsituation: Nun kommt der entscheidendste Faktor ins Spiel, denn Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis einer Immobilie ganz erheblich mit. Begehrte Raritäten lassen sich viel lukrativer an den Käufer bringen als Immobilien, die in der Masse der Angebote untergehen.
Unser Tipp: Bedenken Sie bei der Wertermittlung auch eventuell fällige Erschließungskosten für den Straßenausbau, existierende Mietverhältnisse, Erbpacht- und Vorbaurechte sowie Wegerechte für Dritte. All dies muss dem Kaufinteressenten wahrheitsgetreu mitgeteilt werden.

Möglichkeiten der Wertermittlung für ein Haus

Zur eigentlichen Wertermittlung stehen Ihnen mehrere Wege zur Verfügung, der Erste besteht darin, eine eigene Einschätzung abzugeben: Hausverkäufer nehmen sich hierfür das aktuelle Angebot der verschiedenen Immobilienportale zur Hand, vergleichen ihr eigenes Gebäude mit den bereits bestehenden Offerten und ordnen es preislich möglichst sinnvoll ein. Die oben angeführten Kriterien helfen dabei, Vergleichswerte herauszuarbeiten.

Unser Tipp: Wenn Ihnen zum Immobilienverkauf genügend Zeit zur Verfügung steht, ordnen Sie Ihr Haus zunächst in eine etwas höhere Preiskategorie ein. Lassen Sie immer etwas Verhandlungsspielraum nach unten, um den Interessenten beim Feilschen ein gutes Gefühl zu geben. Wenn gar keine Resonanz kommt, senken Sie den Preis ganz allmählich ab.

Auch Hauskäufer können sich durch eigenständiges, gründliches Vergleichen einen guten Überblick über die ortsüblichen Preise verschaffen. Empfehlenswert für Kaufinteressierte sind viele Besichtigungen unterschiedlicher Objekte, um ein gutes Gefühl für ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis zu erlangen.

Gutachten – Kosten und Sinnhaftigkeit

Ein professionelles Gutachten ist zwar mit einigen Unkosten verbunden, kann sich aber sehr lohnenswert erweisen. Vor allem interessierte Käufer sollten sich vor der eigentlichen Vertragsunterzeichnung gründlich überlegen, ob sie nicht lieber eine sachkundige Werteinschätzung wünschen. Ein mündliches Wertgutachten kostet ungefähr bis 200 Euro, während ein öffentlich bestellter Gutachter für sein Schriftgutachten durchaus bis etwa 2000 Euro in Rechnung stellt. Behörden erkennen normalerweise nur schriftliche Gutachten an.

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Ein Gutachter kann den Wert eines Wohnhauses schnell und seriös bewerten.

Hausverkäufer setzen häufig auf die Preiseinschätzung eines professionellen Maklers, der über entsprechende Erfahrung verfügt. Viele Makler arbeiten zudem mit einer speziellen Wertermittlungs-Software, die eine umfangreiche Dateneingabe ermöglicht. Trotzdem fließt immer auch ein Stück menschliche Einschätzung in die Berechnung des Marktwertes mit ein, zudem plant der Fachmann einen gewissen Spielraum für Preisverhandlungen mit ein.

Unser Tipp: Wertermittlungsprogramme im Internet können bei der eigenständigen Marktwertberechnung eine gewisse Hilfestellung bieten, sollten aber nie die einzige Grundlage für eine Kaufpreisbestimmung sein. Die meisten Tools fragen zu diesem Zweck viel zu wenig Daten ab, zum Beispiel die Geschosszahl, die Quadratmaterzahl und die Ausstattung. Eine echte Wertermittlung sieht die Immobilie immer im Bezug zu  aktuellen Vergleichsangeboten und der bestehenden Nachfrage vor Ort.
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