Mietvertrag für ein Haus – Der große Ratgeber

Für viele Menschen stellt sich früher oder später die Frage, ob sie weiterhin in Miete wohnen möchten, oder selbst zum Hausbesitzer werden. Vor allem, wenn die Familie größer wird, ist eine Mietwohnung häufig zu klein und der Umzug in ein Haus wird zu einer sinnvollen Alternative. Aber muss es gleich Eigentum sein?

Der Wechsel vom Mieter zum Hauseigentümer bringt viele Verpflichtungen und Risiken mit sich. Dabei gibt es auch einen Mittelweg: Ein Haus zur Miete.

Ein Haus zu mieten, hat durchaus Vorteile, über die es sich nachzudenken lohnt. Im großen Ratgeber wird das Haus als Mietobjekt genauer unter die Lupe genommen und auch das Thema Mietvertrag allgemeinverständlich entschlüsselt.

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Der Mietvertrag für ein Haus solle gründlich gelesen werden.

Warum das Haus lieber mieten als kaufen?

Wer den Umzug in ein Haus plant, kann dies aus vielfältigen Motiven tun. Häufig ist der Wunsch nach mehr Platz ausschlaggebend. Nicht selten möchten auch vor allem Menschen, die lange in einem Mehrparteienhaus zur Miete gewohnt haben, mehr Eigenständigkeit von einer Hausgemeinschaft erreichen. Soll das Eigenheim als Kapitalanlage und Altersvorsorge erworben werden, ist ein Mietobjekt natürlich keine Alternative. Es gibt aber durchaus Gründe, einmal darüber nachzudenken, ein Haus zu mieten statt es gleich zu kaufen.

Ein besonders guter Grund ist die geringere Verantwortung, die ein Mieter gegenüber einem Hausbesitzer hat. Die Verantwortung für das Gebäude, die Pflege und die Instandhaltung obliegen zum großen Teil dem Eigentümer. Der Mieter hat dieselben Instandhaltungspflichten wie bei einer Mietwohnung und muss beispielsweise auch keine Gebäudeversicherung abschließen. Stehen größere Reparaturen an wie etwa eine Sanierung der Heizungsanlage, der Dämmung oder der Rohrleitungen, muss der Hauseigentümer diese auf eigene Kosten vornehmen lassen. Der Mieter bleibt außen vor, muss notwendigen Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten allerdings zustimmen.

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Statistik zur Wohnsituation in deutschen Haushalten 2015 (Quelle: © statista.com)

Weniger finanzielle Belastung

Ein weiteres Argument für die Anmietung eines Hauses ist die Flexibilität, die damit einhergeht. Dies betrifft sowohl die örtliche Gebundenheit als auch die finanzielle Belastung. Wer ein Objekt nur mietet, kann sich kurzfristig für einen Ortswechsel entscheiden. Auch die oft langjährige finanzielle Belastung durch einen Kredit für den Hauskauf entfällt bei einer Miete.

Die Gesamtkosten bleiben also in einem deutlich überschaubareren Rahmen. Neben der monatlichen Miete fallen in der Regel nur die Mietkaution in Höhe von ein bis drei Monatsmieten und gegebenenfalls eine Maklergebühr an. Auch freiwillige Umgestaltungen wie ein neuer Innenanstrich, neue Tapeten oder ein neuer Fußboden müssen, sofern sie nicht aus Sicht der Instandhaltung erforderlich sind, vom Mieter getragen werden. Allerdings ist der Mieter bei der Gestaltung unter Umständen eingeschränkt, denn nicht alle Veränderungen dürfen ohne die Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Vor allem bauliche Veränderungen müssen in Abstimmung mit dem Hauseigentümer erfolgen.

Besonders vorteilhaft ist ein Mietverhältnis, das die Option beinhaltet, das Haus später käuflich zu erwerben. In diesem Fall fließen auf eigene Rechnung vorgenommene Schönheitsreparaturen und Umgestaltungen in das spätere Eigenheim ein. Es empfiehlt sich, diese Option vorab mit dem Vermieter zu besprechen und gegebenenfalls in den Mietvertrag aufzunehmen.

Ein Haus mieten: Diese Aspekte sollten berücksichtigt werden

Wer ein Haus mietet, hat grundsätzlich dieselben Rechte und Pflichten wie der Mieter einer Wohnung. Die Miete und die Nebenkosten können allerdings je nach Größe des Hauses und des dazugehörigen Grundstückes deutlich höher ausfallen als bei einer Mietwohnung. Mietinteressenten sollten ihre Wahl deshalb gründlich prüfen und dabei diese vier Entscheidungsbausteine zugrunde legen.

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Entscheidungsbausteine für die Suche nach einem Haus.

Bei der Wahl sollte vor allem die Lage eines Hauses eine große Rolle spielen. Die Infrastruktur ist für den Alltag entscheidend und sollte im Vorfeld sorgfältig geprüft werden. So ist eine gute Verkehrsanbindung sowohl mit dem Auto als auch über den öffentlichen Personennahverkehr ein wichtiges Entscheidungskriterium.

Für Familien mit Kindern sind außerdem öffentliche Einrichtungen wie Kindertagesstätten, Schulen und Freizeitangebote wichtig, wenn es um die Suche eines neuen Zuhauses geht. Liegt ein Haus weiter außerhalb, sollten alle wichtigen Dinge des täglichen Bedarfs wie Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken gut erreichbar sein.

Nicht zuletzt spielt die Nachbarschaft eine große Rolle, wenn es um die Wahl eines Wohnsitzes geht. Potentielle Mieter sollten deshalb das gesamte Wohngebiet erkunden und sich ein eigenes Bild über die dort ansässigen Wohnparteien und das nähere Umfeld machen. Für Kinder ist auch der Anteil an Grünflächen und Spielmöglichkeiten in der Umgebung ein wichtiger Aspekt.

Die Fragen an den Vermieter bei der Besichtigung

Für das Gebäude selbst sollten sich Mietinteressenten bereits im Vorfeld einen Fragenkatalog zusammenstellen, den sie bei der Besichtigung mit dem Vermieter oder dem Makler vor Ort besprechen können. Diese Punkte sollten auf der Liste keinesfalls fehlen:

  1. Wann wurde das Gebäude errichtet?
  2. Wann wurden die letzten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen durchgeführt?
  3. Welche Instandhaltungsmaßnahmen stehen kurz-, mittel- und langfristig noch an?
  4. Wie ist es um die Bausubstanz bestellt?
  5. Wie wird das Haus beheizt und welche Kosten fallen dafür im Durchschnitt an?
  6. Wie alt sind die Einrichtungen für die Heizung und die Wasserversorgung?
  7. Liegt bereits ein Energieausweis für das Haus vor und wie sieht er aus?
  8. Nutzt das Haus bereits Anlagen für erneuerbare Energien oder besteht die Möglichkeit, diese nachzurüsten?
  9. Ist das Haus überall trocken oder bestehen Probleme mit eindringender Feuchtigkeit, zum Beispiel im Keller?
  10. Wie ist das Haus an das Telefonnetz angeschlossen und kann auf eine schnelle und stabile Internetverbindung zugegriffen werden?
  11. Besteht die Option, das Haus im späteren Verlauf des Mietverhältnisses käuflich zu erwerben?
  12. Welche Einschränkungen bestehen im Hinblick auf bauliche und gestalterische Veränderungen?

Eine vorbereitete Checkliste gestaltet den Besichtigungstermin übersichtlich und hilft auch Laien, versteckte Mängel an Haus und Einrichtung zu erkennen und richtig zu bewerten.

Der Mietvertrag: Das Kleingedruckte lesen

Grundsätzlich unterscheidet sich der Mietvertrag für ein Haus nicht von dem für eine Wohnung, da auch das deutsche Mietrecht keine Sonderregelungen für die Anmietung eines ganzen Hauses vorsieht. Wer ein Mietverhältnis eingehen möchte, sollte den Mietvertrag zunächst ganz in Ruhe und gründlich studieren.

Vor allem das Kleingedruckte verdient einige Aufmerksamkeit, denn das Mietrecht hat sich in den vergangenen Jahren immer wieder stark gewandelt und häufig werden in alten Vertragsvorlagen noch Klauseln verwendet, die nach heutiger Rechtsprechung nicht mehr gültig sind. Deshalb gilt: Den Mietvertrag niemals gleich vor Ort unterschreiben sondern ein Exemplar mitnehmen und es zu Hause in Ruhe durchgehen.

Diese Punkte verdienen im Mietvertrag besondere Beachtung:

Miete

Die Miete und die darin enthaltenen Nebenkosten sollten den Mietspiegel der Region nicht nennenswert überschreiten. Bei der Berechnung der Mietpreise ist immer der für die jeweilige Region gültige Mietspiegel ausschlaggebend. Dieser wird auch bei einer gegebenenfalls anfallenden Mieterhöhung oder einer Erhöhung der Nebenkosten zugrunde gelegt. Der Mietspiegel wird vornehmlich von der Lage des angemieteten Objektes bestimmt.

Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind in Anpassung an den Mietspiegel grundsätzlich vorgesehen. Allerdings dürfen diese nicht willkürlich vorgenommen werden und eine gewisse Grenze nicht überschreiten. Außerdem besteht eine Sperrfrist von einem Jahr zwischen zwei Mieterhöhungen, die ein Vermieter nicht unterschreiten darf. Informationen darüber, in welchen Fällen und in welcher Höhe eine Mieterhöhung vorgenommen werden darf, hat der Interessenverband Mieterschutz e.V. ausführlich zusammengestellt.

Einen Sonderfall stellt die so genannte Staffel- oder Indexmiete dar, bei der bereits im Mietvertrag eine Erhöhung der Miete festgelegt wird. Der Erhöhung wird der so genannte Index zugrunde gelegt, den das Statistische Bundesamt jedes Jahr aktuell veröffentlicht.

Kündigungsfristen

Auch bei der Miete eines Hauses legt der Gesetzgeber eine Kündigungsfrist von drei Monaten fest. Mieter und Vermieter dürfen sich im Mietvertrag aber auf eine abweichende Regelung einigen. Die Kündigungsfristen sind von beiden Seiten einzuhalten. Die notwendigen Formalia hat immmoblienscout24 in verschiedenen Vorlagen zusammengestellt. Wird im Mietvertrag nichts Abweichendes festgelegt, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Schönheitsreparaturen

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Schönheitsreparaturen beim Auszug sind nicht mehr verpflichtend.

Das Thema Schönheitsreparaturen hat das Mietrecht in den vergangenen Jahren immer wieder beschäftigt. Starre Klauseln im Mietvertrag, nach denen in bestimmten Abständen Renovierungsarbeiten vom Mieter zu leisten sind, sind inzwischen ungültig und sollten nicht mehr im Mietvertrag stehen. Auch eine grundsätzliche Verpflichtung zur Endrenovierung beim Auszug ist nicht mehr rechtsgültig. Der Mieter ist aber trotzdem verpflichtet, während des Mietverhältnisses kleine erforderliche Renovierungen auf eigene Kosten vorzunehmen. Ist die Wohnung in einem einwandfreien Zustand, muss der Mieter beim Auszug allerdings keine Veränderungen vornehmen.

Grundsätzlich empfiehlt sich auch bei der Anmietung eines Hauses dringend ein ausführliches Übergabeprotokoll, das beide Parteien bei der Übergabe ausfüllen und unterschreiben. So lassen sich Auseinandersetzungen beim Auszug bestmöglich vermeiden.

Bildquellen:

Abbildung 1: pixabay.com © AlexanderStein (CCO 1.0)

Abbildung 2: statista.com © IfD Allensbach

Abbildung 4: pixabay.com © stux (CCO 1.0)

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