Das Sachwertverfahren – Wiederbeschaffungswert ermitteln – mit Beispiel, Rechner und Formel

Das Sachwertverfahren stellt eine Methode zur Wertermittlung von Immobilien dar, die meist dann zur Anwendung kommt, wenn ein Objekt nicht am Mietmarkt zur Verfügung steht. Der Fachmann berechnet in diesem Verfahren die Reproduktionskosten einer Immobilie, das heißt also den tatsächlichen Wiederbeschaffungswert. Die Wertermittlung bezieht viele verschiedene Faktoren mit ein und gilt deshalb als relativ kompliziert.

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Das Verfahren wird bei Häusern angewendet.

Für diese Gebäude wird das Sachwertverfahren angewandt

Das Sachwertverfahren dient der Wertermittlung von Objekten ohne Mieterträge, dabei kann es sich sowohl um private als auch um gewerbliche Gebäude handeln: Fabrikanlagen, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und sogar militärische Immobilien zählen dazu.

Wenn die beiden alternatien Methoden zur Wertermittlung, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren, nicht in Frage kommen, greift das Sachwertverfahren. Dies ist dann der Fall, wenn keine oder nur sehr wenige Vergleichsobjekte am Markt existieren und auch keine Erträge zur Wertberechnung herangezogen werden können.

Ein Beispiel und eine Formel finden Sie hier: http://immobilien-sachverstaendige.info/14.5._Anwendungsbeispiel.html

Verkehrswertermittlung bei Immobilien

Mit Hilfe des Sachwertverfahrens lassen sich Boden- und Gebäudesachwerte bestimmen, indem alle Wiederbeschaffungskosten addiert werden. In den Bodenwert fließen zum Beispiel auch die Erschließungskosten mit ein, während der Gebäudesachwert den gesamten Bauwert einschließt und auch die zur Verfügung stehenden Außenanlagen mit beinhaltet. Sämtliche Baunebenkosten sind ebenfalls Bestandteil der Kalkulation, die sich auf folgende Angabe stützt:

  • Grundstückswert
  • Grundstücksgröße
  • Grundstücksbeschreibung
  • Bodenbeschreibung
  • Baubeschreibung
  • Qualität der Bauteile
  • Baujahr aller Gebäudebestandteile
  • umbauter Raum
  • betriebliche Einrichtungen bei Gewerbegebäuden
  • Stand der Technik
  • Renovierungszustand

Hier ist nicht nur viel Fachwissen, sondern auch eine saubere Kalkulation gefragt, die ausschließlich ein versierter Fachmann durchführen kann. Kritiker dieser Wertermittlungsmethode weisen auf den Unterschied zwischen den reinen Wiederbeschaffungskosten eines Gebäudes und den tatsächlichen Wert hin, der auch ideelle Komponenten und die tatsächliche Marktnachfrage beinhaltet.

Restnutzungsdauer als Bestandteil seriöser Wertermittlung

In einer seriösen Sachwertanalyse besitzt die Restnutzungsdauer einer Immobilie einen besonderen Stellenwert: Sie erschließt sich aus der geschätzten Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des betreffenden Gebäudes. Dies ist ein wichtiger Faktor, denn nur ein neuwertiges Gebäude besitzt tatsächlich exakt denselben Wert, den seine Wiederbeschaffung kosten würde.

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Eine Immobilie wird seriös bewertet.

Pro Jahr wird ein bestimmter Prozentsatz vom Wert des Hauses abgezogen, sodass sich eine objektive Altersminderung ergibt.

Die Gesamtnutzungsdauer eines durchschnittlichen Einfamilienhauses wird normalerweise mit 80 Jahren angegeben, sodass die Formel daraus eine jährliche Wertminderung von 1,25 % resultiert. Eine 20 Jahre alte Immobilie wäre nach diesem Berechnungsmodell 25 % günstiger zu haben als ein entsprechender Neubau.

Vorteile und Nachteile des Sachwertverfahrens

Nachteile

Der große Nachteil des Sachwertverfahrens liegt auf der Hand: Es bildet im Regelfall nicht die aktuellen Marktverhältnisse ab, sondern bewertet allein die zur Verfügung stehende Substanz. Dieses Defizit wird durch den Marktanpassungsfaktor abgefedert, der durch Gutachterausschüsse vorgegeben ist. Wenn Immobilien an einem bestimmten Ort nur 80 % des eigentlichen Wertes kosten, dann beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,8. Der Sachverständige multipliziert den ermittelten Sachwert mit diesem Faktor und erhält so eine Preisanpassung, die den Marktwert mit einbezieht. Doch nicht immer stimmt das Ergebnis mit den tatsächlich erzielbaren Preisen überein, da sich die Marktlage schwer durch statische Zahlen bemessen lässt.

Außerdem stützt sich das Sachwertverfahren auf komplexe Faktoren, die die Berechnung verkomplizieren und darum auch relativ teuer werden lassen. Gerade bei alten Immobilien erweisen sich die Wiederbeschaffungswerte für Bau- und Ausstattungsmaterialien als schwierig festzustellen, denn die entsprechenden Produkte sind oft nicht mehr auf dem Markt erhältlich – oder nur noch in veränderter Form käuflich zu erwerben. Der Charme eines alten Hauses wird in die Berechnung natürlich nicht mit einbezogen.

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Richtwerte für Häuser

Vorteile

Es gibt aber auch einen wichtigen Vorteil: Das Sachwertverfahren steht auf soliden Füßen, denn es stützt sich auf greifbare Kriterien, die sich nicht so leicht uminterpretieren lassen. Zu Grunde liegen vielfältige Tabellen, Bestimmungen, Formeln und Kennziffern, die eine mathematisch korrekte Grundlage liefern. Wenn ohnehin keine Vergleichswerte für den aktuellen Markt vorliegen, bietet sich im Sachwertverfahren eine äußerst objektive Methode, den Verkehrswert eines Gebäudes zu bestimmen.

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