Baunebenkosten – diese Nebenkosten kommen beim Hausbau in Deutschland auf Sie zu

Wenn man den Begriff Baunebenkosten hört, mag man vielleicht denken, es handele sich dabei um eine nebensächliche, kaum erwähnenswerte Sache. Baunebenkosten sind alle Kosten, die neben den Kosten für den eigentlichen Bau anfallen. Hierzu gehören Kosten für die Planung, das Grundstück, die Baufinanzierung, Versicherungen und weitere Posten. Alles in allem nehmen die Baunebenkosten einen beträchtlichen Teil der beim Bauen anstehenden Kosten ein. Wenn diese unterschätzt und bei der Baufinanzierung nicht in angemessenem Rahmen berücksichtigt werden, kann das gesamte Finanzierungskonzept ins Wanken geraten. Die meisten Banken setzen pauschal bis zu 15 Prozent der Baukosten als Baunebenkosten an und finanzieren diese auch ohne Weiteres. Als Bauherr sollte man sich rechtzeitig darüber informieren, mit welchen Baunebenkosten man tatsächlich zu rechnen hat.

gundstückskauf
Abhängig davon ob Sie bereits über ein Grundstück verfügen oder nicht, kann es aufgrund der immer höher steigenden Preise für Grundstücke zu erheblichen Belastungen im Baubudget führen. Oft ist es vor dem Kauf notwendig ein Bodengutachten einzuholen, und auch die Vermessung des Bauplatzes kann zu Mehrkosten führen. Wenn dabei auch Bohrungen notwendig sind, können die Aufwände dafür schnell mehrere hundert Euro betragen.

Ein Beispiel dafür:

bohrgutachten

(zwei Bohrungen auf einem Grundstück – Quelle: http://www.massivhaus.de/ratgeber/baunebenkosten-hausbau.html)

Grunderwerbssteuer in Deutschland

Ein wichtiger Posten ist die Grunderwerbssteuer, die ein Grundstückskäufer in Deutschland bis auf die Ausnahme des Familienkaufs zu zahlen hat. Die Grunderwerbssteuer wird unmittelbar nach dem Notarvertrag fällig und stellt die Bedingung dafür dar, dass der Käufer vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt bekommt, die er für die Eintragung ins Grundbuch benötigt. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (Schleswig-Holstein) des Kaufpreises.

Kaufverträge über Immobilien sind in Deutschland notariell zu beurkunden. Die Höhe der Notargebühren richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab, so dass sich eine generelle Aussage über den jeweils anfallenden Betrag nicht treffen lässt. Als Richtwert kann man jedoch von Kosten in einer Höhe von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises ausgehen.

 Vermittlungsprovision für den Immobilienmakler

Die meisten Grundstücksverkäufe kommen über einen Makler zustande, der für seine Vermittlungstätigkeit eine Provision verlangt. Die Höhe des Prozentsatzes, die der Makler in Rechnung stellt, ist von Region zu Region verschieden. Doch selbst innerhalb einer Region unterscheidet sich der Prozentsatz von Makler zu Makler. In einigen Bundesländern zahlt der Käufer alleine die Provision, in anderen Ländern wird die Maklercourtage zu gleichen Teilen oder in einem anderen Verhältnis zwischen den Parteien aufgeteilt. Als Käufer hat man keine Wahl, als die jeweils vom Makler geforderte Courtage zu akzeptieren, wenn dieser vom Verkäufer beauftragt wurde. In Abhängigkeit vom Standort der Immobilie können hierfür bis zu sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer fällig werden. Zu bezahlen ist die Provision, sobald der Notarverkauf vom Notar beurkundet wurde.

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Gebühren für die Baugenehmigung

Wer selbst baut, muss eine Baugenehmigung beantragen. In vielen Landkreisen ist es heute üblich, dass die Baugenehmigung erst dann ausgestellt wird, wenn die Gebührenrechnung bezahlt wurde. Eine genaue Angabe darüber, was die Genehmigung kostet, kann nicht gemacht werden. Für ein Einfamilienhaus mit einer Grundfläche zwischen 120 und 150 Quadratmetern muss mit 400 bis 800 Euros an Gebühren gerechnet werden. Der Entwurf, der dem Bauantrag zugrunde liegt, wird von einem Architekten angefertigt, der die entsprechenden Bauvorlagen beim Bauamt einreicht. Ein Bauingenieur erstellt hierzu die statische Berechnung. Die Honorare von Architekten und Statikern richten sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Ein individuell geplantes Haus hat seinen Preis: Mit 12 bis 15 Prozent der Bausumme schlagen die Ingenieurleistungen zu Buche.

Baustrom und Bauwasser ist Sache des Bauherrens

Als Bauherr ist man für die Bereitstellung von Bauwasser während der Bauphase verantwortlich. Wenn noch kein Wasseranschluss auf dem Grundstück vorhanden ist, muss ein Bauwasser-Anschluss beauftragt werden. Bei einer Bauphase von einem halben Jahr sind für den Bauwasserverbrauch Kosten von 300 bis 800 Euro einzukalkulieren. Ebenso wird schon von Beginn an Baustrom auf der Baustelle benötigt. Die Bereitstellung eines Baustromkastens und der Verbrauch des Baustroms sind in der Regel Sache des Bauherrn. Für den Strom fallen während einer Bauzeit von sechs Monaten zwischen 500 und 700 an Kosten an.

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Versicherungen für den Hausbau

Beim Hausbau ist der Abschluss verschiedener Versicherungen empfehlenswert, die teilweise sogar von den kreditgebenden Instituten gefordert werden. Die Bauwesenversicherung deckt Schäden ab, die durch witterungsbedingte Einflüsse wie Regen, Hagel oder Sturm verursacht werden. Außerdem sind auch Schäden durch den Diebstahl von Baumaterial und Vandalismus abgesichert. Daneben gibt es noch die Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Feuerrohbauversicherung. Versicherungsunternehmen bieten diese Versicherungen meist als Paket an, für die anfallenden Kosten sind zwischen 350 und 500 Euro anzusetzen. Wer beim Hausbau Eigenleistungen erbringt und dabei von Freunden und Bekannten unterstützt wird, sollte diese bei der Bauberufsgenossenschaft anmelden und versichern. Die Kosten hierfür betragen rund 1,50 Euro pro Arbeitsstunde.

Bereitstellungszinsen für das Baudarlehen

Sobald der Darlehensvertrag mit dem finanzierenden Kreditinstituts unterschrieben wurde, fallen Bereitstellungszinsen für die (noch) nicht ausgezahlte Darlehenssumme an. Diese betragen zumeist 3,0 Prozent jährlich oder 0,25 Prozent monatlich. Es wird geraten, mit dem Kreditinstitut möglichst zu vereinbaren, dass die Bereitstellungszinsen erst nach einigen Monaten anfallen. Allerdings ist in diesem Fall auch mit Zinsaufschlägen zu rechnen.

Wer ein Grundstück besitzt, bei dem straßenseitig ein Gehweg oder Bürgersteig vorbeiführt, muss diesen unter Umständen vor Beschädigung durch Baufahrzeuge schützen. In der Regel werden zu treffende Maßnahmen bei einem Termin vor Ort von einem Mitarbeiter vom Straßen- und Tiefbauamt festgelegt. In den meisten Fällen wird die Auslegung einer Schutzfolie und die Herstellung einer Überfahrt aus Teer mit einer Breite von fünf Metern für die Baufahrzeuge empfohlen. Die Kosten hierfür belaufen sich auf rund 1.000 Euro.

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Bodengutachten für das Baugrundstück

Je nach Lage des Grundstücks ist die Erstellung eines Bodengutachtens empfehlenswert, das mit 500 bis 650 Euro zu Buche schlägt. Des Weiteren fallen Kosten für einen öffentlich bestellten Vermesser an. Bei Abgabe des Bauantrages muss zunächst ein qualifizierter Lageplan mit eingereicht werden. Vor Beginn der Ausschachtungsarbeiten ist die Baugrube abzustecken, anschließend wird für die Außenkanten des Gebäudes ein Schnurgerüst errichtet. Gerade, wenn ein bestimmter Grenzabstand einzuhalten ist, sollte diese Arbeiten von einem amtlichen Vermesser vorgenommen werden. Schließlich benötigt man auch nach der Fertigstellung des Bauvorhabens noch einmal einen Vermesser, denn als Bauherr hat man die Pflicht, sein Haus für das Katasteramt einmessen zu lassen. Je nach Leistungsumfang ist mit Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro für den Vermesser zu rechnen.

Weitere Nebenkosten fallen für die Hausanschlüsse von Wasser, Strom, Telefon, Internet und eventuell Gas an. Auch die Zuwegung zum Haus und sonstige Außenanlagen wie Terrassen, Bepflanzungen, Grundstücksumwehrungen kosten Geld und sollten bei der Kalkulation mit berücksichtigt werden. Weitere Ausgaben können durch Telefonate, Schriftverkehr und nicht zu vergessen durch den Umzug ins neue Heim entstehen. Insgesamt machen die Baunebenkosten etwa 15 bis 20 Prozent des Finanzierungsvolumens aus und sind also keineswegs eine Nebensächlichkeit.