Baugrundstück kaufen – diese Kosten und Steuern kommen auf Sie zu

Zum eigenen Haus kommt immer noch das passende Baugrundstück hinzu, dessen Gesamtpreis man nicht unterschätzen sollte. Ein begehrtes Stück Land innerhalb der Stadtgrenzen kann sogar richtig teuer werden, wohingegen eine lange brachliegende Parzelle ohne besondere Infrastruktur in der Nähe eher einen geringen Kaufpreis aufweist. Achten Sie aber auch auf versteckte Kosten, damit die Finanzplanung nicht ins Wanken gerät! Wir nehmen sämtliche Positionen dieser Rechnung genauer unter die Lupe.

Wonach richtet sich der Kaufpreis eines Grundstücks?

Der reine Kaufpreis ist zum Glück auf dem ersten Blick ersichtlich: Vielleicht lässt der aktuelle Eigentümer noch ein wenig mit sich handeln, aber das »Preisschild« gibt schon einmal einen sehr guten Anhaltspunkt darüber, was in diesem Bereich auf Sie zukommt. Der örtliche Bodenrichtwert kann Ihnen als grobe Orientierung darüber dienen, ob das von Ihnen ins Visier genommene Grundstück kostengünstig oder eher teuer ist, doch natürlich wird der Endpreis auch durch andere, individuelle Faktoren bestimmt.

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So spielen die konkrete Lage des Grund und Bodens sowie der derzeitige Entwicklungszustand eine bedeutende Rolle in der Preiskalkulation. Wenn Sie beispielsweise vor der Bebauung noch ein älteres Gebäude abreißen müssen oder die Erschließung des Grundstücks noch ausseht, ist das Stück Land zwar preislich weniger wert, doch wird es im Nachhinein an anderer Stelle Kosten aufwerfen. 

Ein Baugrundstück aus Maklerhand: Das sind die Kosten für die Vermittlung

Bietet Ihnen nicht der aktuelle Eigentümer selbst sein Baugrundstück an, sondern hat er einen Makler dazwischengeschaltet, fallen für diesen Service Gebühren an – allerdings nur dann, wenn die Eigentumsübertragung tatsächlich stattfindet. Die Maklergebühren bewegen sich in unterschiedlichen Höhen, jedoch orientieren sie sich immer prozentual am Verkaufspreis des Grundstücks. Deshalb müssen Sie für ein teures Stück Land mehr Maklergebühren zahlen als für ein günstiges, die Gebührensätze liegen ungefähr zwischen 3 und 7 %. In Berlin und Brandenburg müssen Sie mit den höchsten Prozenten rechnen, hier fallen regelmäßig 7,14 % an, während beispielsweise in Bayern und Baden-Württemberg häufig nur 3,57 % verlangt werden. Manchmal wird auch der Verkäufer an diesen Kosten beteiligt, doch der Käufer kommt normalerweise nicht gratis davon.

Grunderwebsteuer: Diesen Anteil verlangt der Fiskus

Natürlich schläft auch der Fiskus nicht, wenn so viel Geld von einer Person zur anderen wandert. Darum wurde die Grundsteuer erfunden, die ebenfalls den Grundstückskauf um einen festen Prozentsatz verteuert. Jedes deutsche Bundesland legt seinen Steuersatz selbst fest, er reicht derzeit von 3,5 bis 6,5 %. Das wären bei einem Grundstück im Wert von 20.000 Euro immerhin 700 bis 1.300 Euro, also nicht eben ein Kleckerbetrag. Eingefordert wird dieses Geld nach der Eigentumsübertragung vom Käufer.

Diese Gebühren fallen für den Grundbucheintrag an

Wenn ein Grundstück den Besitzer wechselt, dann ist auch immer ein Grundbucheintrag fällig, um den neuen Eigentümer amtlich festzuhalten. Die Kosten hierfür trägt ebenfalls der Käufer, sie betragen ungefähr 1,5 % des Kaufpreises. Bei den besagten 20.000 Euro fielen also 300 Euro für diesen Eintrag an. Darin enthalten sind die sogenannte Auflassungsvormerkung und der schlussendliche Grundbucheintrag beim Amtsgericht. Im Falle eines Bankkredits wird Ihnen der Notar auch noch die Grundschuldbestellung berechnen.

Erschließung des Baugrundstücks: Das müssen Sie zahlen

Eines vorweg: Selbst wenn Ihr Grundstück bereits (teilweise) erschlossen ist, kann es passieren, dass die jeweilige Gemeinde Ihnen die hierfür erstandenen Kosten nachträglich in Rechnung stellt. Machen Sie sich also vorher gründlich in dieser Hinsicht schlau! Zur Erschließung gehören die Trinkwasserversorgung, die Kanalisation, der Anschluss an das Strom- und Telefonnetz, aber auch ein eventueller Gas- und Kabelfernsehanschluss.

In manchen Baugebieten fehlen sogar noch die Bürgersteige, Laternen und Straßenbeläge, die für den neuen Anwohner ebenfalls kostenpflichtig sind. All diese Punkte sind für eine realistische Kostenkalkulation zu klären – Ihr erster Weg führt Sie also zum zuständigen Sachbearbeiter der Kommune. Eine pauschale Aussage zu den Erschließungskosten ist aufgrund der Komplexität dieses Kostenpunktes nicht möglich, rechnen Sie aber auf jeden Fall mit mehreren tausend Euro.

Platz machen für das neue Haus: Beräumungskosten nicht vergessen!

Der Idealfall ist natürlich das völlig jungfräuliche Baugrundstück, ohne alte Gebäude oder im Weg stehende Bäume. Doch jedes Stück Land besitzt eine Vorgeschichte und nur in seltenen Fällen können Sie ohne jegliche Hindernisse sofort damit beginnen, Ihr Traumhaus zu errichten. Für die oftmals notwendigen Vorbereitungsarbeiten wie das Fällen von Bäumen, das Abreißen eines alten Schuppens oder auch das Trockenlegen eines Weihers, fallen selbstverständlich weitere Kosten an, die mit in Ihre Rechnung gehören. Auch diese lassen sich nicht per Ferndiagnose über den Daumen peilen, zur Kalkulation benötigen Sie konkrete Angebote, die Sie sich im Ernstfall besser vor dem Grundstückskauf einholen.

Kostenbeispiel konkret: Was muss ich für mein Baugrundstück zahlen?

Hiermit haben wir sämtliche Kosten aufgezählt, die allein für das Grundstück anfallen. Möchten Sie es nun bebauen, dann geht es weiter mit den Vermessungskosten, den Kosten für den Bauantrag und das Bodengutachten, die oftmals allzu schnell in der Berechnung vergessen werden. Als allgemeine Orientierungshilfe für die konkreten Kosten rund um ein fiktives Baugrundstück möchten wir Ihnen an dieser Stelle ein Beispiel liefern:

Kostenbeispiel:

  • Grundstückspreis: 25.000 Euro
  • Maklergebühr 6%: 1.500 Euro
  • Grunderwerbssteuer 5 %: 1.250 Euro
  • Grundbucheintrag: 375 Euro
  • Erschließungskosten: 8.000 Euro
  • Beräumung des Grundstücks: 5.000 Euro
  • Vermessung: 1.000 Euro
  • Bauantrag und Bodengutachten: 1.700 Euro

In diesem Fall zahlt der neue Grundstückseigentümer neben dem reinen Kaufpreis noch einmal 18.825 Euro, bis er überhaupt anfangen kann zu bauen. Unterschätzen Sie also nicht die anfallenden Nebenkosten und setzen Sie auf eine solide Kalkulation als Grundlade für eine tragfähige Finanzierung!